주택보급률 집값 관계

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다

 

요즘 부동산에 대한 이슈라고 하면 부동산 가격의 향후 전망인거 같습니다.

서울을 비롯해서 부동산가격이 상승할 것인지? 아니면 하락할 것인지? 아니면 조정을 받을것인지 말이죠. 여러분은 어떻게 생각을 하시나요? 부동산 가격에 대해서요

 

현재 부동산 시장은 지금까지 사상 최대의 규제책으로 국가의 규제가 상당히 심합니다. 최고 수준이라고 봐도 무방할거 같습니다.

그래서 하락을 논하는 사람도 있지만 그와 반대로 상승론자는 서울 수도권을 중심으로 엄청난 호재가 있고, 4.15총선과 그리고 은행기준금리도 현재 사상 최초로 제로금리 시대 이기 때문입니다. 그래서 상승을 점치는 분들도 많습니다.그에 반해서 금리는 낮지만 규제책도 강해서 조정을 면치 못할 것이라고 생각을 하시는 분들도 있죠.

 

우리는 이렇게 부동산의 가격을 상승 혹은 하락을 전망할때 정책적인 면보다도 더 간과해서는 안될것이 주택공급량입니다. 부동산에서는 이런말이 있습니다. 공급 앞에는 장사없다고요.

하지만 이 주택공급량, 주택보급률에도 함정은 있습니다.

 

이미 다들 아시겠지만 집값은 최근 3~4년간 서울을 중심으로 수도권에서는 엄청난 상승을 했습니다. 그러나 이미 우리는 알 것입니다. 이미 주택보급률은 전국 기준 104%로 100%를 초과했습니다.

수요와 공급을 생각해 보실때 이미 수요와 공급에서 이미 수요량만큼 공급량이 있는데 주택가격은 상승 그것도 가파른 상승을 했죠. 집이 충분히 있는데 주택가격이 오른다는것은 기본적인 이론과도 맞지 않는 것입니다. 그럼 이 점에 대해서 한번 우리는 알아볼 필요가 있고 이것을 알아야 앞으로 부동산 가격의 전망을 생각해보실수 있을거 같습니다.

 

 

 

주택보급률이란 무엇일까요?

 

 

주택보급률이란 일반 가구수 대비 주택수의 비율을 말합니다.

이미 우리나라의 주택 보급률은 2018년 기준 통계청 보도자료에 따르면 이미 100%를 넘어서 104%인것으로 조사가 되었습니다. 이것은 과거 2013년부터 꾸준히 상승을 하고 있는 내용입니다.

그럼 이것을 보면 수요만큼 이미 공급이 되어있기 때문에 주택 부동산의 가격은 안정을 찾거나 아니면 하락을 해야 맞는거 아닐까요? 하지만 결과는 그렇지 않은것을 그동안 보셨을것입니다.

 

 

과거 2013년도부터 2018년도 까지 비교해보면 주택보급률은 계속 상승을 해왔습니다.

하지만 집값의 변동률은 계속 움직였고 그 오름폭은 과거 2015년과 2018년도에 가장 많이 상승을 했습니다.  이러한 수치가 물가가 많이 올라서 주택 부동산 가격도 그럴것이라고 예상을 할수 있지만, 2015년도에는 가장 낮은 수치의 물가상승률이 있었습니다.

 

 

하지만 우리는 이 데이터를 있는 그대로 믿어서는 안됩니다.

현재 우리 국민의 선호도와 선호하는 가구형태를 고려하지 않고 주택보급률을 조사한 수치이기 때문입니다. 이미 우리나라는 서울 수도에서도 30년이 넘은 노후아파트도 엄청 많습니다.

그리고 다세대주택과 연립주택 그리고 심지어 반지하까지 모든 주택을 주택수로 계산을 하게 됩니다. 물론 현재 어쩔수 없이 개인상황에 이런 주택에 살고 계신 분들을 절대로 비하하거나 하는 것은 아닙니다. 하지만 보편적으로 보았을때 반지하에 꼭 살고 싶어서 사는 분은 많지 않을것이 확실합니다.

개인적으로 사람들이 살고 싶어하는 주택수와 그곳에 들어가서 살수 있는 자금을 가지고 계신분들이거나 향후 몇년안에 충분히 들어가실수 있는 분들의 숫자를 계산을 해서 주택보급률을 계산을 한다면 제가 생각하기에는 주택보급률이 현저히 떨어질것입니다.

 

결국 이 수치에는 사람들이 현재 살고 싶어하는 주택의 수는 아직 부족하다는 의미입니다.

 

실제 2018년 주거실태조사를 살펴보면 최저주거기준에 미달되는 가구가 111만 가구가 된다고 합니다. 이는 전체 가구에 5%를 차지하는 수치입니다. 정말 이것은 우리가 그냥 넘어갈수 없는 수치입니다.

 

 

그럼 우리가 이사를 하는 이유는 무엇일까요?

 

 

대부분 여러가지 이유가 있겠지만 현재의 주거수준을 한단계 업그레이드 하는 이사가 대부분일것입니다. 이유로는 조금더 새집으로 이사를 가고, 직장과 가까운곳으로 이사를 가고, 학교와 가까운곳으로 ,아니면 결혼등의 분가로 새로운 시작을 위해서 이사를 가는 것이 대부분일것입니다. 그런데 노후되고 좋지 않은 곳으로 집을 옮기고 싶은 사람이 있을까요? 절대 그렇지 않을거 같습니다.

 

그래서 우리는 주택보급률이란 단어로 향후 부동산의 가격을 전망을 하게 된다고 하면 우리는 양적이 단지 숫자에 입각한 계산을 하는것이 아니라 질적으로 다가가야 합니다. 내가 살만한 집의 숫자를 생각해서 데이터를 뽑아야 진정한 주택보급률이 될수 있다는 것입니다.

 

그래서 우리는 주택보급률로 집값, 서울 부동산 집값을 잡으려고 하면 결국엔 현재의 보급률이 아니라 향후에 사람들이 살만한 집을 얼마나 공급이 되는지를 봐야 합니다. 하지만 실제로 2021년 이후의 서울을 중심으로 부동산 공급량은 아니 정확히 말해서 신규분양하는 아파트의 공급량은 현저히 줄어들게 됩니다.

 

주택 보급률보다는 앞으로의 방향은 내가 다니는 직장 근처에 부동산이 얼마나 신축이 공급이 되는지, 내가 다닌는 학교 근처에 신축이 얼마나 공급이 되는지, 이방향으로 신축공급이 진행이 되지 않게 된다면 주택보급률의 수치는 단지 주택숫자일뿐 우리 부동산 집값의 전망으로 보는 자료로 의미가 퇴색될것입니다.

 

그래서 현재 주택 보급률의 수치 104%는 이것이 아무리 150%가 된다고 해도 결국 공실률이 상승할 뿐이지 이 수치가 정확히 부동산 가격 상승 혹은 하락을 논할 정확한 자료로 보기는 힘들거라고 생각을 합니다.