투기지역/ 투기과열지구/ 조정대상지역 알아보자

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

오늘은 부동산 투자를 하는데 정말 중요한 한 가지를 말씀드리려고 합니다.

바로 규제지역과 비규제지역이 어디인지 말씀을 드리려고 하는데요. 이것은 부동산 투자에 있어서 정말 중요한 내용입니다. 왜냐하면 정부는 이 규제지역에 대한 규제 강화 혹은 규제 완화를 통해서 부동산의 상승을 조절하기 때문입니다.

 

지금 문재인 정부는 총 19번의 부동산 정책을 발표를 했습니다. 굵직한 8.2 부동산 대책부터 최근의 2.20 부동산 대책까지 총 19번이면 약 2개월에 한 번씩 부동산 정책을 발표한 것인데요. 이것은 정말 자주 부동산 대책이 발표되고 변경이 되는 것에 해당이 됩니다.

 

부동산의 규제내용과 강도에 따라서 우리는 먼저 크게 두가지로 나눠볼 수 있습니다.

바로 규제지역과 비규제 지역입니다. 말 그대로 규제지역이라고 하면 정부의 여러 부동산 정책으로 규제를 하는 지역이고, 반면 비규제 지역이면 이러한 규제지역에서 빠져있는 지역이라고 보시면 됩니다.

보시면 아시겠지만 규제지역은 대표적으로 서울을 들 수 있을 것이며, 비규제 지역은 흔히 생각하는 지방이라고 생각을 하시면 될 거 같습니다.

 

 

오늘 말씀드리고 싶었던 것이 바로 현재 규제지역에 대한 이야기를 드리려고 합니다.

 

현재 규제지역은 크게 3가지로 또 세분해서 나눌수 있습니다.

규제강도에 따라서 가장 규제가 강한 곳이 투기지역, 그리고  투기과열지구 그리고  조정대상지역입니다. 그렇다고 조정대상지역이 규제가 약하고 한 것은 아닙니다. 3곳 중 규제가 덜한 것뿐이지 비규제 지역과 비교를 해보면 규제가 강한 것을 나중에 아실 수 있을 것입니다.

 

 

먼저 현재 투기지역에 대해서 말씀을 드리겠습니다.

서울에서도 구 단위로 나눠서 규제를 하는데요.

 

투기지역은 강남구, 서초구 송파구 강동구 용산구 성동구 노원구 마포구 양천구 영등포구 강서구 종로구 중구 동대문구 동작구 그리고 세종시(행정복합도시)입니다.

 

투기지역은 집값 또는 토지 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역입니다.

 

2003년부터 도입된 제도로 부동산 가격 상승률 등을 감안하여 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회를 열어 지정하게 됩니다 투기지역으로 지정이 되면 이 지역에 소재하는 부동산의 경우 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하고 탄력 세율까지 적용해 세금을 무겁게 매기게 됩니다.

 

 

다음은 투기과열지구입니다.

 

투기과열지구는 서울 전역과 과천시 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시) 광명시, 하남시입니다.

 

투기과열지구는 주택 가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약 경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집마련 기회가 어려운 지역에 대하여 청약 전매제도 등을 강화 운영함으로써 투기를 차단하고 시장과열 현상을 완화하기 위하여 국토교통장관 또는 시 도시지사가 지정한 지구를 말한다 . 투기과열지구는 주택가격 안정을 위하여 해당 주택건설지역인 특별시 광역시 도 또는 시 군 구 행정구역을 단위로 지정하는 것을 원칙으로 하고 있으나 주택 가격의 상승이나 투기의 우려가 일부 지역에 국한하는 경우에는 그 일부 지역만을 지정할 수 있도록 하고 있으며 투기과열지구로 조정된 지역은 분양되는 주택에 대해서는 분양권 전매 제한/ 청약 1순위 자격제한/ 재건축 조합원 지위양도 금지/ 지역조합 조합원의 선착순 모집 금지 등의 의무를 부여하고 있습니다.

 

투기과열지구의 해당 지역의 주택가 격상 승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률. 주택 가격 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성향 할 우려가 있는 지역 중 다음의 어느 하나에 해당하는 곳을 대상으로 지정합니다.

 

1.직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

 

2.다음의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

 

(1) 주택의 분양계획이 직전 월보다 30% 이상 감소한 곳

 

(2) 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳

 

(3) 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 잇는 곳으로써 다음의 어느 하나에 해당하는 곳

 

      -시도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우

 

      -시도별 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 경우

 

 

마지막으로 조정대상지역입니다.

 

구리시 안양시 동안구 광교지구 고양시(삼송택지개발지구, 원흥 지축 향동 공동택지지구) 덕은 킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시(다산동, 별내동) 동탄 2 신도시, 용인시(수지구, 기흥구) 수원시 팔달구 영통구 권선구 장안구 안양시 만안구 의왕시 성남시입니다.

 

조정대상지역은 부동산의 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 곳이며 주택가 격상 승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5:1 이상인 곳에 해당됩니다.

 

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 총부채상환비율이 제한이 되며 다주택자 양도세 중과 장기보유 특별공제 배제 분양권 전매 시 단일세율 50% 적용 1순위 청약 자격 강화 등 높은 부동산 규제를 받게 됩니다.

 

최근 이 조정대상지역으로 추가를 시킨 수원 의왕 안양이 추가됨으로써 비규제 지역이었다가 규제지역의 규제를 받게 되었습니다. 그러면서 정부는 규제지역으로 넣기도 하고 빼기도 하면서 정부의 부동산 정책을 하는 것이죠. 그래서 최근에 부산 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제가 되면서 풍선효과로 상승이 있었던 것입니다. 말 그대로 규제지역에서 해제가 되면 이런 규제를 피할 수 있었던 것이죠.