2.20 부동산 대책 요약과 향후 전망

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다

 

지난번 12.16 부동산 대책에 대해서 이야기를 했습니다.

 

18번째 부동산 대책인 12.16대책은 사실 9.13대책 이후로 가장 강력한 대책이었습니다. 정부의 서울집값에 대한 강력한 의지를 보여준 대책이었지요. 간단히 12.16대책을 이야기 해드리면 서울이 주로 포함되어있는 투기지역과 투기과열지구에서 9억원 이상 주택을 매수할 경우 기존의 대출을 LTV40% 에서 20%로 조정을 한것이면서 15억이 넘는 주택에 대해서는 전면 담보대출 시행을 금지한 것이 주요 내용이었습니다.

 그러자 시장은 바로 반응을 했습니다.

강남을 중심으로한 강남 3구에서는 15억이 넘는 주택에 대해서는 어느정도 조정이 들어간것으로 판단이 되어지고 있습니다. 제가 생각할때 이것은 조정에 들어간것이지 언론에서 말하는 것처럼 폭락은 아닌거 같습니다. 정말 정부가 이야기하는 폭락을 이야기 하려면 그에 맞는 공급량이 있어야 하는데 사실 그만큼의 공급량은 안되는 것이 사실이니깐요.

 

 

이렇게 정부가 12.16 부동산 대책을 발표하니깐 어떻게 되었습니까?

 

15억 이상의 고가 아파트는 가격조정이 오고 9억원 이상의 아파트도 어느정도 조정은 들어갔습니다. 왜냐하면 실수요자들부터 투자자들까지 9억원 이상의 주택을 사기 위해서는 12.16일 이전에 들어갔던 돈보다 더 많이 필요하기 때문이죠. 아무래도 돈이 많이 들어가기 때문에 영끌을 하는 젊은 세대는 자금력이 분명 부족했을 것입니다. 서울의 주택을 주로 구입을 했던 것이 과거에는 40대 이상의 중년에서 최근엔 20~30대까지 주요 연령층이 상당히 젊어졌다는것은 사실 놀랍지 않게 많이 기사를 보셨죠?

그러면서 상대적으로 9억원 이하의 주택이 풍선효과 호재로 가격상승이 심했습니다. 그래서 8억원인 아파트는 한순간에 9억원이 되고 차례차례 갭메우기가 일어났습니다.

 

그래도 투자자들의 움직임은 여기서 멈추지 않았습니다. 투기지역과 투기과열지구에서 조정을 받던 주택담보대출 비율 LTV를 피하기 위해서 시장의 자금은 결국 그 다음 조정대상지역으로 옮겨가게 됩니다. 서울에 마용성이 있다면 조정대상지역엔 수용성이 있었습니다. 수용성이라고 하면 수원 용인 그리고 성남이었습니다. 사실 12.16대책이 발표되고 2.20 부동산이 대책이 발표되기 까지 약 2개월동안 경기도 남부지역으로 그 확산세는 커져만 갔습니다. 그래서 정부는 2.20일 부동산 추가 대책을 발표하게 됩니다. 그것이 오늘 이야기 해드릴 2.20 부동산 대책입니다.

 

 

2.20일 부동산 대책은 시장의 예상과는 달리 수용성이 아닌 수의안이 추가 지정되게 됩니다. 조정대상지역으로 편입된곳이 수원(장안,팔달.영통) 의왕 그리고 안양 만안구 입니다. 이미 수원에서 팔달구와 안양의 동안구는 이미 조정대상지역에 들어있었습니다. 이로써 조정대상 지역이 추가가 되었습니다.

 

 

2.20일 부동산 대책은 조정대상지역에 대한 규제 내용으로 크게 3가지만 아시면 된다고 생각합니다.

 

 

먼저 첫번째 조정대상지역으로 추가지정된 곳이 수원과 의왕 안양이라는 것입니다.

조정대상지역으로 내가 가지고 있는 지역의 아파트가 추가 지정이 되면 우리는 여러가지를 생각해야 합니다. 먼저 양도세 비과세요건에서 1가구 1주택의 대한 거주요건이 달라집니다. 그리고 조정대상지역의 2주택자부터는 양도세가 중과가 되는데요. 이것도 집을 팔려고 계획을 가지신 분들이라면 더 생각을 해야할 문제이므로 내가 가지고 있는 주택이 조정대상지역에 들어가 있는지? 그리고 파는 시점에 조정대상지역에 포함되어있는지? 여러가지를 생각을 해야 하는 것이죠. 그래서 늘 우리는 조정대상지역 즉 규제지역이 어디인지를 늘 모니터해야 합니다.

 

 

두번째는 LTV 주택담보대출비율이 기존 60%에서 50%로 10% 낮추게 됩니다.

이미 계약서를 작성하고 계약금이 매도인에서 이체가 된 상태에서는 종전의 거래의 기준을 따르지만 이후에 계약하는 것부터는 담보대출의 비율이 낮아지므로 내가 필요한 돈이 늘어나게 됩니다. 그리고 이것도 12.16대책에서 처럼 9억원 이상의 주택에 대해서는 30%대출만 이용을 할수 있도록 변경되었습니다.

 

만약 조정대상지역에서 10억의 주택을 구입하게 될 경우 9억원 까지는 50%대출이 되고 1억에 대해서는 30%만 대출을 받을수 있는 것입니다.

 

 

세번째는 조정대상지역내에서도 일시적으로 2주택을 하고 대출을 받고 기존주택을 2년내에 팔면 담보대출을 시행해주는 것도 강화를 해서 2년내 새로운 주택으로 전입을 해야 하는 조건으로 변경이 되었습니다. 이것으로 나는 조정대상지역에 주택을 가지고 있으면서 새로 사는 주택부터는 내가 2년내 들어가서 사는 집이 아니면 사지말라는 것입니다.

 

그러면서 주택자금조달계획서를 반드시 내야하는 조건으로 변경이 되었습니다. 지금까지는 서울등 투기과열지구내에서만 작성하던 것을 이제는 조정대상지역내 3억원 이상 , 비규제지역 6억원 이상 주택으로 확대가 되었습니다.

 

제가 생각하는 주택자금조달계획서는 사실상 주택거래허가제라고 생각을 합니다. 주택을 사는데 자금의 출처를 떳떳히 밝힐수 없다면 정부는 주택구입을 막은것이니깐요.

 

처음 부분에서 이야기 해드렸지만 지금 2.20 부동산 대책이 발표가 되고 약 한달이 지났습니다. 현재 부동산 시장은 어떻게 흘러가고 있다고 생각을 하십니까?  언론에서처럼 주택시장 폭락은 오지 않을거 같습니다. 하지만 가격조정은 올수 있겠죠.

 

다시 또 금리가 인하되면서 부동산에 호재라고 말 할수는 없지만 분명 부동산 시장에 악재는 아닐것입니다. 이미 특정지역에서는 최근 한달간 1억이상 상승한 지역이 있으니깐요.

 

이미 정부는 2.20일 부동산 대책을 발표하면서 마지막에 그래도 해당지역이 가격이 급등하거나 하면 투기과열지구의 격상을 이미 이야기 했습니다. 그러나 이미 정부의 움직임만큼이나 수도권시장에는 호재가 너무 많습니다. 한달여 앞으로 되어있는 4.15총선, 그리고 각종지역을 연결해주는 광역교통망,그리고 한은의 금리인하, 과연 앞으로 해당 조정대상지역의 가격변화와 정부의 추가 대책의 향방이 어떻게 될지 궁금하네요.