12.16 부동산 대책 발표 정리 (대출 편)

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

처음 포스팅을 적게 되었습니다. 저의 블로그는 주요 메인은 우리 모두 부자가 될길 바라는 마음으로 부동산에 대한 내용을 주로 다루게 될 것입니다. 그것에 대한 첫번째로 작년에 발표된 12.16 부동산 정책에 대한 내용과 요약입니다.

 

정부는 지금까지 현 문재인 대통령 정부 집권하에 총 19번의 부동산 정책과 대책을 발표하게 되었습니다. 그중에서 18번째 부동산 정책이 바로 12.16부동산 대책이고 19번째가 2.20 부동산 대책입니다. 사실 가장 최근 부동산 정책이 2.20 부동산 대책이지만 2.20일 부동산 대책을 이해하기 위해서는 12.16 부동산 대책을 먼저 이해를 하는 것이 도움이 될거 같아서 준비를 했습니다.

 

 

먼저 정부가 부동산 대책을 발표를 하면 그 제목을 먼저 봐야 합니다. 그 정책의 제목이 정부가 하려는 방향이 함축되어 표현이 되어있기 때문입니다.

 

제목은 주택시장 안정화 방안입니다. 

현재 국지적으로 주택시장의 가격상승으로 주택시장을 전반적으로 잡겠다는 것이 주요 방향이라고 여겨지는 대책이었습니다.

 

먼저 이런 정책을 발표하게된 정부의 주택시장 분석을 먼저 봐야 하는데요. 정부가 이번 정책발표를 하게 된 평가는 다음과 같습니다.

 

1. 서울 등 일부지역에서 국지적 과열 재현입니다.

 

올해 전국 주택가격이 과거 9.13대책 이후 안정세에 있지만 서울을 중심으로 가격이 상승하여 (강남을 중심으로) 이번 정부 정책을 발표한다는 것이었습니다.  특히 강남권의 재건축 상승세의 확산으로 7월 1주부터 24주 연속상승을 분석했습니다.

 

또한 먼저 발표했던 분양가 상한제 적용이후 (11.6일 발표)  적용지역에서 빠졌던 곳이 국지적으로 과열되었다는 분석이었습니다.

 

12월 2주 : 동작 0.16% , 양천 0.54% , 과천 0.80% , 광명 0.36% , 하남 0.40%

 

 

 

2. 이렇게 가격이 상승해서 갭투자 방식으로 주택 구입이 상승했다는 분석입니다.

 

이때부터 주택시장에는 영끌이라는 단어가 생기기 시작했는데요. 일명 영혼까지 끌어와서 대출을 받는 다는 신조어로 지금의 부동산 시장을 보여주는 단어인거 같습니다. 특히 신혼 부부나 젊은 사람들이 서울 집값의 상승을 보면서 본인이 받을수 있는 모든 대출을 끌어와 주택구입에 나섰다는 것입니다. 이런 형태가 결국 분양시장에서는 가점이 안되다보니 신축을 중심으로 주택매수에 나섰고 이것이 구옥까지 이어지면서 갭메우기 현상이 된것이었습니다.

 

3. 하지만 정부는 공급량에는 아무 문제가 없다는 분석이었습니다. 

 

서울 아파트는 지난해 4.4만호 공급에 이어서 올해와 내년에도 연간 4만호가 공급이 되어서 실수요자를 대웅하는데는 아무 문제가 없다는 것이었습니다. 하지만 사실 21년 이후 그러니깐 22년 이후에 서울의 주택 공급은 거의 없는것이 사실입니다. 3기 신도시가 분양과 입주가 정상적으로 이루어질지는 미지수인것이 사실입니다.

 

 

 

 

그래서 정부는 투기수요를 잡기위해서 주택시장안정화 방안을 발표를 합니다.

이것이 바로 12.16주택시장 안정화 방안인데요.

이 정책의 내용을 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 먼저 투기지역과 투기과열지구 주택담보대출 관리를 강화합니다.

 

현행 투기지역. 투기과열지구에서 주택담보대출 LTV 40%를 조정을 합니다. 이것을 모든 차주를 대상으로 시가 9억원 기준으로 주택가격에 구간별 규제내용을 적용합니다.

 

9억원 이하분에 대해서는 기존과 동일하게 40%를 적용하고 9억원 초과분에 대해서는 20%만 적용을 하는 것입니다.

 

기존에 만약 14억 주택을 매수할경우

40%대출을 받아서 5.6억이 대출이 되던것에서

9억원의 40%와 5억원의 20% 인 4.6억원 대출이 가능하게 된것입니다.

 

 

2. 그리고 초고가 아파트 시가 15억원 이상의 아파트에 대해서는 주담대를 전면금지를 하였습니다.

 

 

3. 그리고 DSR 총부채원리금상환비율 관리를 강화합니다.

 

각 금융회사별로 관리하던 내용을 이제는 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출에 대해서는 차주별로  DSR을 적용하는것입니다.

 

4. 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하였습니다.

 

기존에는 1주택세대주에 대해서는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건, 무주택세대는 고가주택을 매입할 경우 2년내 전입을 조건으로 대출이 되던것을 공시가격의 조건을 시가로 변경하고 1년내 전입및 처분으로 변경을 합니다.

 

5. 주택구입목적 사업자 대출에서도 기존에는 투기지역에서만 취급을 금했는데 이제는 투기과열지구까지 적용범위를 확대시키게 되었습니다.

 

6. 주택임대업 개인사업자의 대한 RTI 강화를 하게 되는데요. 현행은 주택임대업 개인사업자 대출에 대해서 1.25를 적용했지만 이것을 1.5로 강화합니다.

 

 

 

7. 그리고  전세대출을 이용한 갭투자도 방지를 합니다.

 

사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화를 합니다.

서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입 보유 차주에 대해 전세대출 보증을 제한할수 있도록 협조를 요청을 합니다.

 

전세자금 대출후 신규주택을 매입하는 경우도 금융회사가 전세대출 취급 만기시 차주의 주택 보유수를 확인하여 2주택 이상 보유시 전세대출  보증 만기연장 제한에서, 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상보유할 경우 전세대출을 회수하는 것으로 강화를 합니다