부동산 경매 재매각하는 이유

부동산 경매 재매각하는 이유

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다 :))

 

우리나라에는 국세징수법으로 인해서 세금체납으로 진행이 되는 공매와 민사집행법으로 법원에서 실행되는 경매가 있습니다. 매각이 되는 것은 같지만 그 안에서 몇 가지 사항은 큰 차이점이 있습니다. 이런 경매나 공매에서 특히 경매에서 물건 검색을 하다보면 재매각하는 사건들을 보실수 있습니다.

 

 

재매각사건은 부동산 경매에서 낙찰을 받은 최고가매수신고인이 잔금을 내지 못하고 미납을 해서 다시 경매에 붙여지는 사건을 재매각사건이라고 생각을 하시면 될 것입니다.

 

이렇게 재매각이 되면 최고가매수신고인은 입찰보증금의 반환을 요구 할 수 없습니다. 이 입찰보증금은 법원에서 보관을 하다가 그 물건의 빚을 갚는데 나중에 쓰이게 됩니다. 입찰자의 소중한 보증금이 법원에 귀속이 되는것은 참으로 안타깝지 않을 수가 없습니다.

 

 

대략 통계적으로 보면 100건의 법원 경매중 5건 정도는 재매각이 되어지는 것으로 나옵니다. 1년의 경매건수가 약 1만 2000건 정도로 진행이 되는데 약 500건이 재매각이 되어지는 것입니다.

 

 

 

 

 

재매각이 되는 이유는 어떤것들이 있을까요?

 

가장 큰 이유는 아마 권리분석을 잘못해서 대금을 미납하는 경우가 제일 많을 것입니다.

 

 

여기서 권리분석이란 등기부등본의 권리분석과 임차인의 권리분석을 나눠서 생각을 해야 합니다.

 

등기부등본의 권리분석은 소멸되지 않고 인수하는 권리가 있거나 가압류의 대한 당해세 여부, 후순위여도 인수가 되는 건물철거의 대한 가처분 등 엄청 많습니다. 그리고 유치권이나 법정지상권등 등기부등본에 기재가 되지 않는 권리분석도 있습니다. 이것을 잘못 판단하고 입찰을 했다가 모두 떠안아야 하게 된다면 대금을 납부할 수가 없는 것입니다. 참으로 안타깝지 않을 수가 없습니다.

 

 

 

그리고 임차인의 대한 권리분석입니다.

 

임차인이 가령 대항력을 가지고 낙찰자에게 대항할수 있는 경우가 가장 많을 것입니다. 말소기준등기 보다 선순위로써 정당하게 전입과 점유를 하고 있는 경우에는 그 점유자는 자신의 보증금을 다 받을 때까지 그 집에 살수 있습니다. 중간에 아무리 소유자가 변경이 되어도 지료등을 청구할수 없습니다. 이것을 잘못 판단하고 낙찰을 받을 경우 배당이 되지 않는 임차인의 보증금은 낙찰자가 고스란히 인수해야 하는 경우가 생깁니다.

 

 

그래서 경매에서는 권리분석이 상당히 중요합니다. 물건의 대한 권리분석과 임차인의 대한 권리분석입니다. 여기에서 한가지 더 말씀을 드린다면 임차인인 경우 임차인의 배당금액에 대한 분석도 해주시면 좋습니다. 전액 배당을 받는 임차인과 일부 배당을 못받는 임차인, 전부 배당이 안되는 임차인은 명도의 난이도가 다를 것입니다.

 

 

그외에도 재매각이 되는 사유로는 여러가지가 있지만 실거래가 확인에 대한 착오, 명도난이도, 그리고 잔금대출이 안되는 경우가 있을 수 있습니다.

 

 

이중에서도 물건에 대한 권리분석과 잔금대출의 여부가 가장 클 것으로 판단이 됩니다.

 

잔금대출이 아예 안되는 사건이거나 아니면 방공제등으로 인해서 내가 생각하는 금액보다 적어지게 되고 융통할수 있는 돈이 한계에 놓이게 되면 잔금 납부를 못하게 되는 경우가 있을수 있습니다. 법원경매도 일반매매랑 마찬가지로 내가 입찰을 하고자 하는 물건의 낙찰을 받을 경우 잔금은 어떻게 마련을 하겠다라는 계획을 세우고 입찰을 해야 합니다. 낙찰을 받으면 대략 45일 안에 잔금을 내야 하기 때문에 상당히 짧은 시간입니다. 반드시 준비를 잘 하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

잔금 납부의 기일에 대해서 한가지 더 말씀을 드리겠습니다.

 

 

민사집행법 제 138조에서 말합니다.

 

매수인이 대금납부기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 경우에는 집행법원은 재매각을 명하여야 한다. 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금 및 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 재매각을 할 경우 종전 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 입찰보증금 반환을 청구 할 수 없다.

 

 

즉 쉽게 말하면 경매 잔금 납부기일까지 잔금을 못내도 다음 재매각되기 3일전까지는 최고가매수신고인의 자격으로써 잔금을 낼 수 있다는 것입니다. 하지만 그 기간에 대한 이자와 절차비용을 같이 납부를 해야 합니다. 그리고 만약 재매각에서 종전 최고가매수신고인은 다시 입찰에 참여할수 없다는 내용인 것입니다.

 

 

즉 경매에서 재매각이 되는 사유를 말씀을 드렸는데 경매에 입찰을 하실 경우 꼭 잔금납부의 대한 계획과 물건분석을 잘 하셔서 사고가 발생하지 않게 하셨으면 합니다.