부동산 경매 인도명령제도를 알아보자
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부동산 경매 인도명령제도를 알아보자

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부동산 경매 인도명령제도를 알아보자




안녕하세요!! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!



부동산 경매 투자자로써 부동산 경매를 하다보면 여러가지 부동산 장점이 있습니다. 

그 중에 빠질 수 없는 장점 중에 하나가 바로 인도명령제도가 아닐까 싶습니다. 부동산 경매를 하게 되면 대부분의 사람들이 명도를 어렵게 생각을 합니다. 이 명도라는 큰 산을 넘기 위해서 낙찰자에게 큰 무기가 한가지가 있는 데, 이것이 바로 인도명령제도가 아닌가 싶습니다. 



그래서 오늘은 인도명령 제도에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.




인도명령이란 무엇일까요?



사전적 의미에서 인도명령은 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 낙찰대금을 완납한 후 정당한 권리가 없는 점유자 ( 대항력이 없는 점유자) 가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다. 



인도명령은 명도소송에 비해 짧은 시간안에 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 

하지만 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다. 




부동산을 취득하는 방법으로는 물론 여러가지가 있을 수 있으나 대표적인 방법은 아마 매매일 것입니다. 

그 외에도 상속으로 인한 취득, 증여로 인한 취득 등이 있을 수 있지만 부동산 경공매를 통해서도 부동산을 취득할 수 있습니다. 

부동산 경매라는 것을 어렵게 생각할 이유는 하나도 없습니다. 단지 그냥 부동산을 취득하는데 법원을 통해서 취득하는 방법이라고 생각하시면 됩니다.



이런 부동산 경매로 취득을 할 경우 해당 주택의 점유를 하고 있는 점유자가 대항력이 없는 경우 인도명령제도를 통해 보다 쉽게 명도를 할 수 있습니다. 



대항력이라고 하면 낙찰받은 낙찰자에게 자신의 권리를 주장함으로 자신의 보증금액을 다 돌려받을 때까지 그 물건을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.



그러면 낙찰자입장에서는 대항력이 없는 임차인이나 그에 해당하는 사람을 인도명령제도를 통해서 명도를 할 수 있는데요.



이 대상으로는 소유자 및 채무자, 대항력이 없는 임차인등이 인도명령의 대상이 될 수 있습니다. 






이런 인도명령제도는 몇가지 조건이 존재합니다. 



첫번째는 잔금납부후 6개월 이내에 신청가능합니다. 



6개월이 지나게 되면 인도명령제도가 되지 않고 명도소송을 해야 합니다. 명도소송을 하게 되면 인도명령제도보다 긴 시간과 비용 그리고 노력이 필요하므로 낙찰자입장에서는 협상의 과정과 동시에 인도명령 제도를 신청해서 인용을 받아두도록 하시는 것이 명도의 과정에서 우위를 가질 수 있는 방법이라고 할 것입니다.


두번째는 인도명령을 신청할 수 있는 사람은 낙찰자가 신청할 수 있습니다.



그리고 만약 낙찰받은 사람이 해당 부동산을 매도할 경우 그 부동산의 매수인은 인도명령을 신청할 수 없습니다



이런 부동산경매에서 인도명령제도는 또한 공매에서는 존재하지 않는 제도입니다. 공매에서 부동산을 낙찰 취득하게 된다면 명도소송을 해야 하는데요. 경매는 민사소송법으로 진행을 하다보니 경매에서만 할 수 있는 아주 큰 장점인것입니다. 




저 역시도 부동산 경매로 낙찰을 받은 모든 주택은 전부 대항력이 없는 점유자가 소유하고 있었습니다. 그리고 한번은 이미 이사를 나가고 집이 비워 있는 상태였던 적도 있는데요. 




모든 경우 저는 역시 부동산 인도명령 제도를 이용해서 보다 쉽게 명도를 할 수 있었습니다. 잔금 납부와 동시에 인도명령 제도를 신청하였고, 전부 원만한 명도가 이루어졌습니다. 한번도 강제집행으로 가거나 점유이전금지가처분 신청까지도 간 적이 한번도 없습니다.







결론을 말씀드리겠습니다. 


 부동산 투자자의 입장에서 경매는 낙찰자에 입장에서 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청할 것을 추천드립니다. 인도명령은 해당 부동산이 소유자가 변경되면서 대항력이 없는 현재 점유자는 해당부동산을 낙찰자에게 인도를 하여야 한다는 법원 판결문과 같은 문서인데요. 이런 문서를 받게 된다면 명도의 과정에서 낙찰자는 점유자와 원만한 협의를 이끌어 나갈수 있을 것입니다. 




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