부동산 경매 매각기일 변경 사유

부동산 경매 매각기일 변경 사유

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다 :))

 

오늘은 부동산 경매중에서 가끔 사람 화나게 되는 이유가 있습니다. 바로 매각기일이 변경되는 경우입니다. 사실 부동산 경매 입찰을 준비하고 매각기일이 다가오면 실제 내가 낙찰이라도 된 것처럼 숨조리고 기다리는데 갑자기 매각기일이 변경된다면 사람 힘이 쪽 빠지게 되죠.

 

 

그래서 오늘은 경매 매각기일 변경 사유에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

이 사진은 오늘 경매물건이 매각 기일인 물건 하나를 캡쳐를 한 것인데요. 이렇게 변경이 되면 대략 한달정도 뒤에 다시 경매매각기일이 잡히게 됩니다.

 

 

저도 제가 아는 내용은 부동산 경매에서 이루어지는 감정평가상 매각되는 가격이 시세와 맞지 않을때 채권자들이 신청을 해서 한달정도 미루면 보다 많은 사람들이 보게 되고 그래서 낙찰가격이 올라갈 수 있어서 그렇게 하는 것으로 알고 있었습니다. 하지만 저도 내용을 공부해보니 꼭 그런 이유만 있는 경우가 아니더라고요.

 

 

우선 변경될 수 있는 경우가 매각진행 과정에서 뭔가 적법하지 않은 하자가 발생하게 되면 법원은 매각기일을 변경할 수 있습니다.

 

 

이런 매각절차상 위법한 것으로는 매각물건명세서의 중대한 실수나 하자, 최저매각가격의 결정의 하자 등이 있을 수 있습니다. 사실 매각물건 명세서나 현황조사서에서 나온 큰 하자가 발견될 때 낙찰자는 이 사유로 매각불허가도 신청을 할 수 있는 내용입니다.

 

 

그리고 이런 실수나 하자의 내용이 보충되거나 완료가 되면 매각기일을 다시 잡아서 진행을 하게 됩니다.

 

 

또 이런 경우가 있습니다.

 

경매 개시결정의 대한 이의신청이 있고 이것이 받아들여진다면 법원은 경매의 매각기일을 변경하고 다시 바로 잡고 시행을 합니다.

 

이때의 사유로는 대표적으로 좀전에 제가 말했던 1. 현황조사에대한 이의신청 2. 감정평가와 최저매각가격 설정에 대한 이의신청 3. 매각물건 명세서에 대한 이의신청 4.분할매각과 일괄매각에 대한 이의 신청 이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

다들 경매를 조금 해보신 분들은 아시겠지만 경매개시결정이 되면 법원에서 직원이 나와서 현황조사를 하게 됩니다. 그러면서 사진을 찍고 토지와 건물에 대한 현황조사를 하고 임차인의 대한 권리분석도 하게 됩니다.

그러한 내용은 감정평가 가격에 영향을 미치고 그것은 다시 최저매각가격 결정에 큰 영향을 미치게 됩니다. 그런데 이 금액이 채권자가 생각할 때 시세에 못 미친다면 자신의 채권에 대한 어느정도의 보장을 받을 수 없다고 생각할 수 있습니다. 그렇고 제가 그 채권자라면 경매계에 해당 내용은 시세에 못미치는 조사로 나의 채권이 덜 받을수 있다는 이의신청을 하게 되면 법원은 그 이유가 합당하다면 매각기일을 미루고 다시 조사를 하는 것입니다. 그래서 그런 내용이 받아들여지면 감정평가가격과 최재매각가격이 변경될 수도 있습니다.

그리고 매각물건명세서에서도 혹시 낙찰자가 인수하게 되는 권리나 등기후에도 소멸되지 않는 권리가 있을 경우 매각물건 명세서에 나오게 됩니다. 그런것에서도 이의 사유가 나올 수 있는 것입니다.

 

 

그 외에도 무잉여라는 말을 많이 들어보셨을텐데요. 무잉여가 되어도 경매는 취소를 하거나 정지를 시키게 됩니다. 즉 경매가 진행되서 배당이 다 이루어져도 그 경매를 신청한 당사자가 배당을 한푼도 받지 못한다면 그 경매는 진행을 할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

그외에도 이런 내용이 있습니다.

 

 

경매를 당하는 입장인 채무자에게 경매개실경정에 대한 통보가 도달하지 않게 되면 매각기일이 변경될 수 있습니다.

 

이 경우 법원은 주소보정명령을 통해서 특수송달을 하고 공시송달을 인가받은 후 매각절차가 다시 진행되게 됩니다.

 

결국 경매에서 채권자가 하는 경매 변경의 사유는 자신의 채권금액 때문인 이유가 가장 큽니다. 이런 채권자의 경매기일 변경은 1회의 연기기한을 2개월 이내로 원칙으로 하면 2회까지 허용이 되면 총 기간은 6개월은 넘길 수 없습니다. 그러므로 최장 6개월은 변경을 하게 된다면 그만큼 많은 사람들의 눈에 들어오게 될 것이고 이것이 어쩌면 자신의 채권금액을 조금 더 확보할 수 있는 수단이 될 수 있기 때문이겠지요.