공유자 우선매수신청

공유자 우선매수신청

 

 

 

 

 

안녕하세요. 친절한 상추입니다 :))

 

 

오늘은 지난번 지분경매에서 잠시 말했던 공유자우선매수신청에 대해서 잠시 이야기 해보겠습니다. 지분경매에서 공유자 우선매수신청은 상당히 중요한 내용이기 때문입니다.

 

 

먼저 우리나라에서는 공유자우선매수신청을 받아주는 의미가 어떤걸까요?

 

 

공유지분이 경매로 진행될 경우 공유자유선매수제도가 있습니다. 이것은 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수를 할 수 있는 것입니다. 이것을 우리는 공유자우선매수청구권이나 공유자우선매수권 이라고 부르게 됩니다. 이렇게 되면 우리는 공유자우선매수제도로 인해서 최고가매수신고인은 차순위 매수신고인으로 보게 됩니다.

 

 

공유물의 경우 이용을 위해서는 다른 공유자들과 협의를 해야 하는데 공유지분 경매로 다른 사람에게 그 일부분이 매각이 되게 되는 것보다는 기존의 공유자가 그 공유지분을 가지고 우선권을 주는 제도입니다. 이것이 보다 형평성이 맞다고 생각을 하는 거죠. 단 예외적인 경우로 현금분할을 목적으로 하는 형식적 경매에서 공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

우선매수신고 시한은 언제까지 일까요?

 

 

이러한 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. ( 민사집행규칙 제 76조 1항) 즉 입찰이 마감되었다고 해도 집행관이 매각기일을 종결한다고 하기 전까지는 공유자우선매수신고를 할 수 있다는 뜻입니다.

 

 

우선매수청구권을 행사하는 방법은 어떤것이 있을까요?

 

우선매수청구권을 행사하기 위해서는 통상적으로는 공유자가 매각기일에 출석을 해야 합니다. 하지만 신고시기가 법적으로 제한이 없으므로 공유자는 매각기일 전에 법원이나 집행관에게 최고가매수신고가격과 동일하게 매수신청을 한다고 신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

하지만 우선매수신고와 동시에 입찰보증금 전액을 제출해야 할까요?

 

공유자가 입찰기일 이전에 집행 법원 또는 집행관에게 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제공해야 하는 것으로 볼것은 아닙니다. 즉 공유자가 우선매수신고서를 제출하는 경우 입찰기일에 입찰법원에서 최고가입찰가격과 입찰자를 알려 입찰의 종결을 알리기전에 우선매수신고자의 출석 여부를 확인하고 최고가에 매수할 의지를 확인한 다음 입찰보증금을 제공 또는 추가 제공하도록 하는 등으로 매수할 기회를 주어야 한다고 보고 있습니다.

 

만약 입찰기일에 집행관이 위와 같은 방법을 소홀히 하거나 집행하지 않아서 공유자의 권리가 침해를 받게 된다면 이는 민사집행법 121조 7호에서 규정하는 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 에 해당이 되어 공유자가 이의신청을 하면 매각이 불허가 될 수 있습니다.

 

 

 

우선매수신고자가 입찰에도 참여한 경우는 어떻게 될까요?

 

우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰에도 참여를 하여 입찰표를 작성했다면 이 사실만 가지고 우선매수를 포기한것은 아닙니다. 만약 공유자가 최고가격을 적지 못해 최고가매수신고인이 안된다 해도 공유자우선매수신청 자격을 할수 있습니다.

 

 

 

만약 우선매수신고를 했으나 유찰이 된경우는 어떻게 될까요?

 

이 경우는 최저매각가격으로 우선매수신청이 될것으로 인정을 합니다. 과거에는 이런 공유자 우선매수신청 제도를 악용해 입찰보증금을 넣지 않는 방법으로 유찰을 시켜서 낙찰을 받았습니다. 하지만 지금은 이런 악의를 가지고 경매실행을 방해하는 것을 막고자 공유자 우선매수신고를 1회에 한해서만 받아주고 있습니다.

 

 

그리고 일괄 매각에서 공유자의 우선매수신청은 가능할까요?

 

일괄매각의 경우는 여러개의 부동산을 일괄적으로 매각을 하는데 기것중 일부 공유자가 우선매수를 신청하는것은 특별한 사유가 없는 한 우선매수 신청을 행사 할수 없다고 보고 있습니다.