지분경매를 알아보자

지분경매를 알아보자

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다 :))

 

오늘은 부동산 경매중에서 특수물건에 속하는 지분경매에 대해서 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

경매물건을 검색을 하다보면 토지나 건물에서 일괄매각이 아닌 지분매각이거나 일부매각이라고 써 있는 것을 보신적이 계실 것입니다. 이것이 바로 지분매각인데요. 전체중에서 1/2 혹은 3/5 이런식의 일부분의 매각이 경매로 진행이 되는 것을 말합니다.

 

하지만 이런것도 제한이 있습니다. 그것은 공유자가 우선매수신청을 할수 있다라는 것입니다. 이것은 만약에 지분경매가 이루어지는 법원에서 다수의 입찰로 입찰을 해서 최고가 매수신고인의 자격인 낙찰이 되어도 그 자리에 공유자가 와있다가 우선매수신청을 하게 되면 그 낙찰된 가격으로 공유자가 낙찰을 받게 되고 최고가입찰가격을 적어서 낙찰이 된 사람은 그 낙찰된 권리를 공유자에게 넘기게 되어있는 것입니다.

 

이런 이유로 지분경매에서 입찰자들은 힘들여 입찰을 해도 만약 공유자가 매수신청을 하게 되면 자신의 권리를 잃어버리기 때문에 기피하고 있는 것입니다.

 

만약에 공유자의 우선매수 신청이 있었지만 입찰에 참여하는 사람이 없을 경우에는 최저매각가격으로 우선매수를 인정하고 있습니다.

 

이것은 지분경매를 통해서 공유자들간의 관계가 복잡해질수있기 때문에 원래 지분을 가지고 있던 공유자들을 생각하는 조치인것입니다.

 

하지만 일괄 매각의 경우에는 부동산중 일부에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할수 없습니다.

 

이렇게 우선매수신청을 하게 되면 최고가매수낙찰자는 낙찰자의 신분이 아니라 차순위매수신고인의 자격을 가지게 되는 것입니다. 1등이 어찌보면 2등이 되는 것입니다.

 

하지만 모든 제도의 틈이 있는 것처럼 이런 지분경매만을 입찰을 하는 사람들도 있습니다. 오히려 사람들이 이런 조건으로 꺼리는 상황에서 낙찰을 받고 우선매수신청이 안들어오면 어쩌면 큰 수익이 발생할수 있기 때문입니다.

 

공유자가 자금여력이 좋지 않아서 들어오지 못하는 상황이 있을수도 있고, 이런 우선매수신청 제도를 몰라서 참여를 못할 수도 있습니다.

 

 

 

 

만약 이렇게 지분경매에 입찰을 받아서 낙찰을 받게 된다면 우리는 어떻게 수익을 만들어 낼 수 있을까요?

 

첫번째로는 자신의 낙찰받은 지분을 낙찰받은 가격보다 높게 공유자에게 재 매각을 하는 방법이 있습니다. 어떻게 보면 이것이 가장 좋은 방법일수 있습니다. 그게 아니라면 공유자의 지분은 저렴하게 매수를 해서 완전한 지분을 만들어 매각을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

상황에 따라서는 공유물에 대해서 분할을 청구하는 소송을 준비해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 공유물분할청구소송인데요. 법원은 대부분 그렇게 되면 형식적으로 공유물분할을 위한 경매로 진행을 합니다.

 

그렇게 되면 법원의 입찰가는 보통 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 되는 것이 보통인지라 기존 공유자들의 지분의 해당하는 가격보다 낮은 가격에 현금청산이 이루어질수 있습니다. 그래서 어찌보면 매각을 통한 방법이 더 효과적일수있습니다.

 

 

 

 

 

지분경매에 대한 몇가지 대법원 판례를 보면 다음과 같습니다.

 

 

법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하는 것이고 분할방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원재량에 따라 공유자의 지분에 따른 합리적 분할을 하면 되는 것이다. 대법원 2014다 233428 판결

 

토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 공유자가 취득하는 토지의 면적이 공유지분의 비율과 같아야 할 것이나 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치,이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 제반 사정을 고려하여 경제적가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용된다. 대법원 2011다24104 판결

 

공유물을 대금분할하기 위한 요건인 현물분할로 인하여 현저히 가격이 감소된다 라고 함은 공유물전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그 중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우에도 이에 포함된다. 대법원 1998다51179판결

 

현물로 분할할 수 없다 는 요건은 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후 사용가치 등에 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 경우' 라는 것은 공유자 한 사람이라도 분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함된다. 대법원 2009다 40219 판결