유치권 성립요건을 알아보자

유치권 성립요건을 알아보자

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

오늘은 경매를 보다보면 나오는 단어죠.

바로 유치권에 대해서 알아보겠습니다. 경매에서 물건을 검색하거나 살펴보다 보면 유치권이 신고되어있는 것을 보실수 있으실겁니다. 그럼 그 유치권이 뭐고 유치권이 성립하는 요건은 무엇이 있을지 보겠습니다.

 

 

유치권이란 무엇일까요?

 

유치권이란 민법 제 320조에 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 민법의 법정담보물권입니다.

 

 

한마디로 경매를 예를 들어서 표현하면 부동산이 건축중에 공사대금을 받지 못한 상태에서 건축주가 파산을 하거나 하면 어떻게 될까요? 지금까지 공사를 한 돈을 받을 수 없게 될것입니다. 그렇게 되었을때 건축회사는 자신이 공사대금을 전부 변제받을때까지 그 건물은 유치할수 있는 권리가 생기는데 이것을 유치권이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

사실 경매 물건을 검색을 하다보면 유치권 물건을 정말 많습니다. 수백개 수천개가 될 것입니다.

 

그만큼 경매에서는 유치권 신고를 하면 다 받아주기 때문에 모든 책임은 낙찰자에게 주어지게 됩니다. 유치권신고가 진짜인지 가짜인지는 경매법원에서는 중요하지 않기 때문입니다.

 

 

경매 물건을 검색을 하다보면 매각물건명세서에 유치권 성립여지 있음이라고 기재되어 있는 경우를 보실수 있을겁니다.

그렇다고 이 모든 물건이 유치권이 진짜인지는 알수 없습니다. 유치권 신고중에 거의 80%이상은 어쩌면 허위 유치권 신고가 많습니다.

하지만 만약에 대부분 가짜라는 말만 믿고 입찰을 했다가 그 유치권이 진짜인것이 판명이 나면 큰 위험에 빠질 수 있기 때문에 조심해야 하는 것이고요.

 

 

 

 

 

 

그럼 유치권의 성립요건은 무엇이 있을까요?

 

유치권의 성립요건으로는 4가지가 있습니다.

 

(1) 타인소유의 물건에 대한 채권이어야 합니다. 그 유치권의 물건이 내물건이라면 당연히 그 유치권성립이 안되겠지요.

 

(2) 채권 자체가 물건에 대해서 발생한 채권이어야 합니다. 건물의 건설에 관련된 채권이어야지 다른 개인적인 채권으로는 유치권 성립이 되지 않습니다.

 

(3) 변제기가 도래한 채권이어야 합니다. 아직 대금을 지급할 시간이 되지 않은 상황이라면 유치권이 성립하지 않습니다. 채권을 갚을 시간이 넘었는데도 받지 못한 상황이 되어야 유치권이 성립합니다.

 

(4) 유치권자가 목적물의 건물을 점유를 해야 합니다. 가끔 주변을 보다보면 건물의 큰 현수막으로 현재 공사대금 미납으로 인해서 현 목적물은 유치권 행사중이라는 현수막을 혹시 보신적이 있다면 이게 바로 유치권입니다. 사실 점유는 간접점유도 가능하고 직접점유도 가능합니다.

 

 

사실 이런 경매의 유치권도 경매의 대항력과 비슷한점이 많습니다. 두가지 모두 실제로 점유를 해야 한다는 것이지요. 그리고 대항력이 있는 임차인이거나 진짜 유치권자라면 자신의 채권을 전부 변제받을때까지 점유를 풀지 않아도 되는 공통점이 있습니다. 결국 점유라는 공통점이 있기 때문이죠.

 

 

하지만 모든 유치권이 성립하는 것은 아니기에 그렇게 겁을 먹으실 필요는 없습니다. 사실 유치권이 성립되기 위해서는 그 안에 중요한 요소들이 많이 있습니다.

 

 

 

 

우선 경매개시결정 전에 해당 목적물을 점유하고 있어야만 그 유치권이 인정이 됩니다. 만약 그 유치권자가 경매개시결정 이후 목적물을 점유하고 있었다는 사실을 입증하거나 증거만 찾을 수 있다면 그 유치권은 해결할 수 있는 것이겠지요.

 

그리고 만약 그곳에 임차인이 살고 있다고 한다면 점유를 하지 않은 것이기에 유치권은 성립되지 않겠지요.

 

결국 유치권을 성립하기 위해서는 그 목적물에 현수막이나 이런 표시장치를 해놓은 상태에서 현재 유치권 사실을 알리고 그곳을 직접 혹은 간접으로 점유를 하고 있어야만 그 유치권이 성립이 되는 것입니다.

 

이런 유치권 성립요소 4가지 중에 하나만 적용이 안되거나 하면 이것은 허위 유치권 신고가 되게 되는 것입니다.

 

간혹 경매물건을 보면 이런 경우를 보실수 있습니다.

아파트가 경매에 나온 것인데 유치권 신고가 되어있습니다. 그리고 유치권 내용을 살펴보면 인테리어 공사비용을 못 받은 내용의 금액이 기입이 되어 있습니다. 그리고 그 아파트에는 소유자나 세입자가 살고 있습니다.

 

이 경우 유치권 신고가 있는 것으로 해당 물건에 나오지만 이 유치권이 과연 성립이 될까요? 제 생각으로는 만약 이물건이 경매로 나오면 그 인테리어 회사 사장님이 그 물건에 입찰을 생각을 하는 것이 아닐지? 생각이 드네요.