법정지상권 성립요건 알아보자

법정지상권 알아보자

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

오늘은 법정지상권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

법정지상권 다소 단어가 좀 어려울수 있는데요. 부동산 경매를 하다보면 자주 보는 단어가 몇가지 있습니다. 이런 물건은 주로 특수물건으로 분류가 되는데요. 특수물건은 특히 조심해야 합니다. 오늘부터 이런 특수물건에 대해서 하나하나씩 알아보는 시간을 가져보면 어떨까 생각을 합니다.

 

 

종류로는 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 전세권, 임차권 등등 여러가지가 있는데요.

 

 

오늘 첫번째는 바로 법정지상권입니다.

 

 

그리고 법정지상권을 어렵게 생각할 수 있는 이유 중에 하나가 바로 저는 등기사항전부증명서 우리가 흔히 말하는 등기부등본에 나오지 않는 권리이기 때문입니다. 등기부등본을 아무리 많이 떼어서 봐도 그 안에 근저당이나 가압류같은 항목은 나오지만 법정지상권이란 항목은 없기 때문입니다. 그러니 들어보는 적이 없으므로 생소해서 그런것이지요.

 

 

그럼 법정 지상권이란 무엇일까요?

 

 

먼저 사전적의미에서 법정지상권이란

 

법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해서 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것입니다. 대한민국에서는 영미권과 달리 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점에서 생긴 제도입니다. 이 제도의 존재이유는 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 현실입니다. 라고 나와 있습니다.

 

 

그럼 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우에 대해서 생각을 해보겠습니다.

 

 

우리가 주로 사는 아파트의 경우는 그렇지 않습니다. 아파트는 등기부등본을 봐도 집합건물로 분류가 되서 하나의 등기부등본에 토지와 건물이 같은 하나의 등기부등본에 전부 기록이 됩니다.

 

하지만 단독주택과 같은 경우에는 등기부등본을 발급받아보면 토지와 건물 이렇게 2가지의 등기부등본이 존재 합니다. 집합건물이 아닌 단독건물은 우선 등기부등본이 토지와 건물로 나뉜다는 점을 우선 알았으면 합니다.

 

 

그리고 대법원 경매 사이트나 개인 경매사이트를 보다보면 법정지상권이 성립할수 있다라면서 토지경매가 나오는 것을 많이 보셨을 것입니다. 주로 토지경매에서 법정지상권이 나오는데요. 말그대로 지상권 토지 위에 건축되어있거나 하는 건물에 생기는 권리가 바로 지상권이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

그럼 법정지상권 성립요건을 보겠습니다.

 

1. 근저당권 설정 당시 토지에 건축물등이 존재하고 있어야 합니다.  ( 건축물에는 미등기 건축물이나 무허가 건물도 인정이 됩니다)

 

2. 근저당권 설정당시에 토지와 건물의 동일 소유자이어야 합니다.

 

3. 토지 또는 건물중 한쪽에 근저당 등으로 설정이 되어야 합니다.

 

4. 기타 여러 문제( 매매/증여/경공매) 등으로  건물과 토지의 소유자가 달라져야 합니다.

 

 

그렇게 되면 위에서 설명드린 것처럼 건물의 철거됨으로써 발생하는 경제적 손실을 방지하기 위해서 법정지상권이 성립이 되게 되면 건물의 소유주는 그 건물을 이용해서 수익을 발생하는 수익이 있을 수 있기 때문에 건물을 철거하지 않아도 됩니다.

 

결국 법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 같으면 아무 문제가 없겠지만 결국엔 어쩔수 없는 상황( 매매/ 증여/경매) 등으로 한가지의 소유자가 바뀌게 되면서 법정지상권이 성립되게 됩니다.

 

 

 

 

그럼 이와 같이 법정지상권이 성립할때 그 기한은 어떻게 될까요?

 

 

민법에서는 다음과 같은 규정이 있습니다.

 

제 280조( 존속기간을 약정한 지상권) (1) 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

 

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

 

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

 

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

2. 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

 

제 281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) 1. 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

 

2. 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

 

 

그럼 만약 법정지상권이 성립하는 토지의 경매 낙찰자라면 그 낙찰자는 이런 권리를 인정해주면서 묵고 하고 넘어가야 할까요? 그것은 절대 아닙니다.

 

토지의 주인은 건물의 주인에게 지료를 청구할수 있습니다. 나의 땅에 건물을 세워서 살거나 아니면 수익을 얻기때문에 그것에 합당한 지료를 내야할 의무도 반드시 존재하는것입니다.

 

결국 법정지상권이 성립하여 그 권리가 있다고 하더라도, 지료에 대한 확정판결을 받은 전후로 2년 이상 연체할 때에는 토지의 주인이 법정지상권에 대한 소멸청구 소송을 할수 있습니다. 그것이 아니라면 나의 토지를 점유하면서 얻는 부당이익청구반환 소송 등도 할 수 있습니다.

 

그렇게 되서 확정판결을 받게 되면 그 건물주인의 건물을 강제경매를 진행을 할수 있습니다. 그렇게 되서 만약 토지의 주인이 낙찰을 받게 된다면 다시 토지와 건물의 주인이 같아지게 되는 것이지만 이것은 오랜 시간이 걸리고 법적인 문제가 많을 수 있습니다.