임대차 계약 시 대항력 요건

임대차 계약 시 대항력 요건

 

 

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

어제 4.15총선이 지나고 오늘은 전국에 비가 주룩주룩 내리고 있습니다. 아침에 주가 증시는 상승으로 시작을 하였고요.

 

지난번 포스팅에서 소액임차인 최우선변제금액에 대한 포스팅을 하면서 대항력에 대해서 잠시 이야기를 했습니다.

 

그래서 오늘은 대항력에 대해서 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 부동산 임대차 계약에서도 최우선변제금액만큼 중요한 것이 있다면 그것은 바로 대항력을 가지는 것도 아주 중요합니다.

경매투자자나 부동산을 하시는 분들이라면 대항력을 분석하는 것이 부동산 투자의 첫 걸음일 수 있습니다.

 

그럼 임대차 계약 시 대항력 요건의 대해서 알아보겠습니다.

 

주택임대차보호법에서 말하는 대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자에게 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 합니다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할수 있는 힘인데요.

주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 주인으로부터 임대주택 소유권을 양수한 제 3자에게 임대차계약기간동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고,입주자가 임대보증금을 전액 다 받을때까지 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있는 것을 말합니다.

 

즉 주인이 여러가지 사유 (매매,상속,증여) 등으로 변경 바뀌어도 그 임차인은 계약기간동안 그 집에서 살 수 있고, 자신의 보증금을 다 받을때까지 살수 있는 것입니다.

 

그럼 대항력을 어떻게 가질 수 있는 것일까요?

 

대항력의 요건으로는 전입신고 + 점유 입니다.

 

이 두가지의 요건을 다 갖추게 되면 그 세입자는 대항력을 갖게 됩니다. 대항력은 주인이 바뀌지 않으면 발생하지 않고 주인이 바뀌게 되었을때 생기게 되는 것입니다.

 

그럼 대항력의 첫번째 요건은 바로 전입신고입니다.

 

전입신고는 부동산 계약을 하고 이사를 하게 되면 이사를 하는날 보통 주민센터나 인터넷으로 전입신고를 하게 됩니다. 그리고 전입신고를 하면서 보통 계약서에 확정일자를 받게 되는데요. 이 두가지 전입신고와 확정일자 받는 것이  부동산 임대차 계약에서 할 수 있는 가장 기본적인 내 권리를 지킬 수 있는 방법입니다.

 

그렇게 해서 전입신고를 하면 전입신고의 효력은 바로 생길까요?

 

현재 우리나라의 대항력을 갖게 되는 것은 전입신고를 하고 나서 익일 0시입니다.

만약 제가 10일날 이사를 하고 10일날 전입신고를 했다면 대항력을 갖추게 되는 날은 11일 0시가 되는 것입니다.

그럼 만약에 이사를 한 날은 10일인데 개인 사정으로 15일에 전입신고를 했다면 대항력을 갖게 되는 날은 10일이 아니고 15일이 되게 됩니다.

 

이러다 보니 자칫 전입신고를 늦게 하거나 전입신고의 효력이 발생하는 것이 익익 0시를 이용해서 보증금 등의 사기로 이어져서 뉴스에 나온 가끔 보았을 것입니다.

이것은 어떻게 그럴수 있었던 것일까요?

만약 집주인이 세입자와 전세계약을 하고 전세금액을 다 받은 상태에서 그날 부동산 대출을 받아서 근저당이 설정되게 되면 어떻게 될까요?

그렇게 되면 은행 대출은 받는 즉시 부동산 등기부등본에 기입이 되게 됩니다. 하지만 세입자의 전입신고는 익일 0시에 대항력을 가지게 되므로 순위가 밀리게 됩니다. 그래서 전입신고는 아무리 바뻐도 반드시 이사를 하시는 날 바로 하셔야 합니다. 그 몇일 차이로 그 집이 혹시 경매로 진행될 시 자신의 보증금을 지키지 못하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다.

 

경매 검색을 할때 우리는 물건에 대한 권리분석과 임차인과 말소기준권리등을 근거로 임차인 권리분석을 하게 되는데요.

 

만약 내가 세입자이고 그 보증금액이 소액임차인 금액중에서도 최우선 변제금액 안에 들어간다면 걱정을 안하셔도 됩니다. 어떤 경우에라도 내 돈은 법적으로 보호를 받을 수 있기 때문입니다.

이 모든것의 기본 조건은 전입신고와 점유를 하고 있어야 하며, 확정일자도 받으시면 더 좋습니다.

 

그래서 부동산 계약에서 대항력을 갖추게 되면 이 집이 경매로 넘어가도 걱정할 필요가 없습니다. 대항력을 갖추고 나의 권리보다 앞선 순위의 권리관계가 없다면, 경매로 진행될 시 나의 보증금은 내가 배당요구를 한다면 법원에서 나의 보증금을 받고, 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자에게 나의 보증금을 받을 수 있기 때문입니다.

 

내가 가려고 하는 집이 만약 전세계약을 하려는데 근저당이 있는 경우에는 나의 전세금액으로 근저당을 다 상환하는 조건으로 계약을 해야 하며 계약 후에도 반드시 한번더 등기부등본을 발급 받아 확인을 해서 또 다른 권리관계가 생겼는지 봐야 합니다.

 

이 모든것에 아무 문제가 없다면, 나의 대항력으로 이 집이 혹 경매로 붙여져도 내 보증금을 다 받을 때까지 그 집에서 이사를 안해도 되는 대항력을 갖게 되는 것입니다.