소액 임차인과 최우선변제금액

소액 임차인과 최우선변제금액

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

오늘은 4.15총선이 있는 날입니다. 오늘 투표는 하셨나요? 민주주의에 꽃이 투표라고 했나요? 국민주권으로써의 의무를 전부 행사하셨을 것이라고 생각을 합니다.

 

오늘은 부동산 임대차 계약시 중요한 사항을 알려드리려고 합니다.

바로 소액임차인과 최우선변제금액인데요.

이것은 임대인과 임차인 모두 반드시 알고 있어야 하는 중요한 내용입니다. 사실 임대인보다는 임차인이 더 알고 있어야 하는 내용인데, 부동산 계약을 하면 임대인은 부동산에 어느정도 지식을 가지고 있기 때문에 집을 소유하고 임대차 계약을 하지만, 임차인은 잘 몰라서 부동산 중개사무소의 말만 믿고 계약을 하는것도 많이 봤습니다. 물론 자주 일어나는 일은 아니지만 가끔 부동산말만을 믿고 계약을 해서 자신의 임대 보증금을 잃는 경우를 가끔 봤습니다. 부동산 경매 임장을 하러 가서 기존의 세입자들을 만나도 보증금중에 일부 혹은 전부를 잃는 분들도 가끔 볼 수 있으니깐요. 자신의 전재산일수도 있는 보증금을 그렇게 남에게만 맡기는 것이 아니고 내 스스로도 지킬 수 있어야 합니다.

 

그래서  중요한 것이 바로 임대차 계약에서 소액임차인과 최우선변제금액 입니다.

최우선변제금액은 만약에 집주인의 사정으로 그 집이 부동산 경매로 진행이 될때 필요한 사항이 됩니다.

 

그럼 먼저 소액임차인이 무엇일까요?

 

소액임차인은 임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다. 그리고 일정금액에 대해서는 최우선변제 대상이 되어서 최우선변제금액을 받을수 있습니다.

 

그렇습니다. 쉽게 말해서 월세든 전세든 보증금액이 비싸지 않은 대한민국의 보통의 임차인들을 말합니다. 이런 소액임차인의 보증금은 만약에 경매같은 사건이 진행이 될때 어떠한 돈보다도 최우선적으로 보호를 하고, 배당을 받을수 있도록 하는 제도가 최우선변제금액 입니다.

 

다시 말해서 최우선 변제는 임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받는 것을 말합니다.

 

소액임차인이 최우선변제금액을 보장받기 위해서는 다음의 두가지 요건을 갖춰서 대항력을 가져야 하는데요.

대항력의 성립요건이기도 합니다.

바로 전입과 점유입니다. 전입은 집에 처음 이사를 하고 주민센터에서 전입신고와 부동산 계약서에 확정일자를 받습니다. 그때 하는 전입신고와 내가 실제 그때부터 그 집을 거주공간으로 계속 사용을 하는 점유의 권리를 가져야 대항력을 가지게 됩니다.

 

그렇게 되면 그 집이 경매로 넘어가더라도 일정 범위안에서 소액임차인은 자신의 보증금을 지킬수 있다는 것입니다.

하지만 단 예외사항이 있습니다.

경매로 진행이 될때 최우선변제금액보다도 먼저 배당이 되는 항목이 몇가지 있습니다. 그것은 경매집행의 진행비용,그리고 임대인의 당해세(이것은 정확히 다시 날짜의 선순위를 확인을 해야합니다/집주인의 세금체납입니다) 그리고 만약 집주인이 법인이라면 직원들의 최근 3개월의 임금과 최근 3년의 퇴직금은 최우선 금액보다 먼저 배당이 되게 됩니다.

하지만 이 임대차 계약은 부동산 계약시 그렇게 흔하게 발생하는 일이 아니니, 그렇게 큰 걱정은 안하셔도 됩니다.

 

그럼 전입신고를 하게 되면 대항력은 바로 가지게 되는것일까요? 정답은 그렇지 않습니다.

대항력을 가지게 되는것은 다음날인 익일 0시에 대항력을 갖게 됩니다.

예를 들어서 내가 만약 오늘 4월 15일 이사를 와서 오늘 주민센터에서 전입신고를 하였습니다. 그럼 대항력을 갖게 되는 것은 4월 16일 새벽 0시입니다. 15일에서 16일로 넘어가는 밤 12시인거죠. 이것이 중요한 이유는 만약에 부동산 계약과 은행대출을 동시에 같은 날짜에 진행을 하게 되면 은행대출이 대항력보다 우선순위가 되기 때문입니다. 대항력에 대한것은 다음번에 다시 한번 정확하게 알려드리도록 하겠습니다.

 

그럼 최우선변제금액은 어떻게 될까요?

 

 

 

소액임차인의 최우선변제금액표입니다.

이것을 보는 방법은 맨 앞에 있는 시행일자가 경매가 진행될때 경매진행 날짜가 아닌 최초의 말소기준권리의 설정 날짜입니다. 은행에서 진행하는 경매의 경우는 대부분 근저당의 설정날짜가 되겠지요.

그리고 해당되는 날짜에서 자신의 경매지역을 확인을 합니다.

그리고 자신의 보증금이 소액보증금 범위에 들어가는지 확인을 합니다. 그 범위에 있다면 최우선변제금액을 먼저 받게 되고, 최우선변제금액으로 전부 배당이 안되고 일부가 남거나 자신의 보증금이 최우선변제금액을 초과하게 되면 확정일자를 받은 날짜로 다른 근저당과 같은 권리들의 설정 날짜와 우선순위를 따져서 배당을 실시하게 됩니다. 

 

이것은 정말 중요한 것입니다. 특히 임차인이라면 자신의 돈을 지키기 위해서 반드시 알아야 할 사항인것이죠.