주택 착공이 지난해 대비 크게 줄며 앞으로 부동산 시장의 흐름은?

주택 착공이 지난해 대비 크게 줄며 앞으로 부동산 시장의 흐름은?

 

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

올해 들어서 부동산 시장에서의 변화를 뽑으라면 상반기에는 아마 역전세로 인한 사회적인 문제와, 전세 사귀였을 것입니다. 부동산 매매가격이 2020년과 2021년 크게 오르면서 부동산 임대가격도 크게 올랐습니다. 그리고 이루어진 임대차 3 법의 영향으로 전세가격은 폭등의 수준을 넘어서 대세 상승이 있었습니다. 그리고 이랬던 전세시장에서 매매가격과 전세가격이 하락하며 임대인은 임차인들의 전세금 반환을 하지 못하는 현상이 두드러졌습니다. 그러면서 나온 역전세 문제와, 수도권을 중심으로 빌라에서 이루어진 전세사기가 상반기 주요 뉴스였습니다. 

 

 

 

그랬던 상반기 부동산 뉴스에서 하반기가 되어 지금은 그런 뉴스는 잘 보이지 않습니다. 그러면서 뉴스에서는 이제 서울 중심지역을 중심으로 매매가격과 전세가격이 다시 상승을 하고 있습니다. 많은 사람들이 하락을 멈추고 이제는 상승을 하는 것이 아닌가 하는 생각으로 매수를 하고 있는 거 같습니다. 그러면서 정책적으로 이루어진 만기 50년의 모기지론과 특례보금자리론으로 인해서 시장에 유동성을 일정 부분 공급을 해주었습니다. 그러면서 부동산 시장은 하락의 시그널에서 잠시 보합 또는 약간의 반등으로 시장의 분위기가 이루어지고 있는 거 같습니다. 

 

 

그러면서 나오는 뉴스가 바로 앞으로 주택공급이 어떻게 될지 하는 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

제 개인적인 생각은 잠시 접어두고 팩트만으로 이야기를 하자면, 생각했던것만큼 주택공급이 이루어지기는 힘들 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

 

최근 몇일간 뉴스를 보면 주택 착공이 지난해 대비 거의 반토막 수준으로 줄었다고 합니다. 국토교통부의 2023년 7월 주택 통계를 보면 전국 착공은 10만 2299 가구로 지나 해 같은 기간 22만 3082 가구 대비 54.1% 줄었습니다.  주택의 인허가도 올해 20만 7278 가구로 지난해 동기 대비 ( 29만 5855 가구) 대비 29.9% 감소했습니다. 일반적으로 주택의 착공은 2~3년 그리고 인허가는 3~5년 뒤에 공급되는 것으로 보면 됩니다. 

 

 

 

 

즉 앞으로 3년 정도가 지나면 주택공급이 수요대비 부족할 가능성에 대한 우려가 나오는 이유입니다. 

 

 

 

 

부동산에 대해서 잘 모르는 사람이라도 주택공급이 부족하면 가격이 올라가고, 주택 공급이 수요보다 많으면 하락한다는 것은 알고 계실것입니다. 

 

 

 

 

이것을 수치적인 계산으로만 본다면 앞으로 3년 정도가 지나면 주택가격이 다시 상승할수 있다는 계산이 나오게 됩니다. (물론 이것은 수치적인 계산일 뿐 지역적으로 단일지역에 수요보다 공급이 몰려서 같은 시간에 공급이 되는 지역도 있을 것입니다)

 

 

 

 

정부 입장에서는 앞으로의 주택공급에 대한 계획을 발표를 한다고 하지만, 얼어붙어 있는 주택공급시장을 녹일수 있는 방법은 사실 없을 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

이미 높아져버린 금리의 부담을 안고 건설을 할 수 있는 건설회사가 많지 않습니다. 불과 2~3년전만 해도 금리는 상당히 낮은 금리였습니다. 제로금리에 가까웠고, 코로나로 인해서 경기를 부양하기 위해서라도 금리가 매우 낮았습니다. 그때 돈을 빌려서 주택을 짓는 것은 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있던 건설사들은 공사와 착공을 하는데 부담이 덜했을 것입니다. 그리고 철근이나 시멘트 같은 원자재의 가격도 지금과 비교하면 매우 저렴했을 것입니다. 하지만 지금은 그때와 비교하면 상황은 180도가 바뀌었습니다. 최소한 금리도 무조건 그때랑 비교하면 2배는 올랐고, 철근 시멘트등 원자재의 가격도 매우 큰 폭으로 올랐습니다. 그리고 인건비도 그때랑 비교하면 크게 올랐습니다. 그리고 최근 건설 중인 아파트등의 여러 가지 사고등으로 더욱 건설하는데 위험부담도 커졌을 것이기 때문입니다. 

 

 

 

 

이런 주택공급에 대한 과제를 단기간에 끌어올리기에는 여러가지 사회현상으로 볼 때 매우 힘들 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

이제 더운 폭염의 시간도 지나가고 서늘해지는 가을로 다가가고 있습니다. 추석이 지나고 나면 다시한번 이사철이 오고 아무래도 이사를 하기 위해서는 많은 사람들이 전세나 월세의 임대시장이나, 매수를 통해 이동하는 매매시장으로 유입이 될 것입니다. 어떻게 보면 지금이 가장 저렴한 시장일 수도 있다는 것입니다. 

 

 

 

 

 

정부는 이제 앞으로 매매시장을 조정하기 위해서는 민간부문에서 공급이 되는 임대물건들이 시장에 잘 나오도록 해서 임대차 시장의 안정을 꾀할려는 움직임을 보이지 않을까? 생각을 합니다. 전월세 시장이 안정이 된다면 매매시장으로 꼭 가야 할 필요가 없기 때문입니다. 그러기 위해서는 아무래도 다시 시장에 공급을 하는 다주택자들에게 어느 정도의 규제를 풀어주는 분위기로 갈 것이라는 예상도 하게 됩니다. 그리고 정부입장에서 주택 가격이 하락을 다시 하게 된다면, 이제는 남아있는 마지막 강남 3구와 용산구의 규제지역에서의 해제, DSR의 완화카드로 시장에 유동성을 공급할 것이고요. 하지만 이것은 아무리 적어도 2년 이내에는 일어나기는 힘든 일이라고 생각을 합니다. 만약 정부가 이 2가지의 카드를 쓰면 우리는 본능적으로 이제 부동산 시장의 하락은 끝이구나라고 생각을 하고 적극적으로 시장에 들어가야 할 것이라고 생각을 합니다.