임대차3법 폐지와 축소 부동산 시장은?

임대차3법 폐지와 축소  부동산 시장은?

 

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

요즘 부동산 시장에서 임대차3법의 폐지와 축소에 대한 뉴스가 계속 나오고 있습니다. 도대체 임대차3법이 무엇이고, 폐지가 되면 어떤 영향이 있을지 생각을 해보도록 하겠습니다. 

 

 

 

임대차3법이라고 이야기를 하지만 부동산 시장에 직접적으로 영향을 미치는 것은 2가지입니다.

 

바로 계약갱신청구권과 전월세 상한제인데요.

 

 

이 2가지 법이 통과되고 시장에 적용이 되면서 지난 2년간 부동산 시장은 온갖 풍파가 계속 불어 쳤다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 그 외 나머지 하나는 전월세 신고제인데, 이것은 현재 가격을 상승시키는 데는 그렇게 큰 영향을 끼치는 법이 아니므로 임대차2법에 대해서 한번 보겠습니다. 

 

 

 

지난 5년간 약간의 조정기를 겪는 시간은 있었지만 전체적으로 집값은 급등을 하였습니다. 조정기를 격었던 시기라고 하면 처음 8.2 부동산 대책이 나왔을 때와 9.13 부동산 대책이 나왔을 때, 그리고 12.16 부동산 대책이 나왔을 때는 대출과 세금에서 대대적인 정책이 나오면서 상당기간 조정을 겪었지만 시장에서 어느 정도 해소가 된다 싶으면 비규제 지역을 찾아서 계속 집값이 급등을 하였습니다. 그러다 마지막에 종지부를 찍는 정책이 있었는데요. 이것이 바로 임대차3법이었습니다. 

 

 

 

현재 여당의 임대차3법을 만들 때 취지는 전월세 시장에서 가격이 급등하는 것을 막고 서민들의 주거환경을 개선하기 위해서 기존 기간은 임차인이 원할 경우에 한해서 한 번 더 갱신을 해주고, 그 가격을 5%로 제한을 하면 주거의 안정이 될 것이라고 예상을 했던 거 같습니다. 

 

 

 

하지만 임대차3법이 시행되고, 시장은 그렇지 못했습니다. 우선 청와대 정책을 총괄하는 실무진들이 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 발효 전에 본인이 임대를 주고 있는 집을 미리 갱신하면서 가격을 시세대로 받았고, 결국은 청와대를 나왔습니다. 이런 정책이 결국 시장에 나오니 결국 시장은 요동치기 시작했습니다. 

 

 

 

우선 전세가격이전세 가격이 급등하기 시작했습니다. 집주인들이 임차인들이 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 사용하게 되면 4년간 상승분을 포기해야 하기 때문에 4년간 오를 것을 미리 받는 형식으로 시장에 가격이 나오면서 전세 가격이 급등하였습니다. 그리고 이런 전세 가격을 지불하고라도 거주를 해야 하는 임차인이 대출을 받기 위해서 은행에 가면 정부의 총량 규제로 대출을 받지도 못하는 상황이 상당기간 지속되었습니다. 

그래서 시장은 전세가격의 상승분만큼 반전세 형식이 되어서 가격의 상당 부분을 월세를 맺는 형태로 바뀌었습니다.

 

 

 

여러 가지 이유로 전세를 내놓았던 임대인들이 본인의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 일이 발생했습니다. 서울의 재건축단지에서 이런 모습이 한동안 무척이나 심했는데요. 그래서 그 당시에는 서울에서 집을 수리하기 위해서 인테리어를 하려고 하면 대기를 하는 것이 1년이 걸리기도 하였습니다. 

 

 

 

정부는 임대차3법을 통해서 집값이 오르는 상황에서 공급을 늘리는 데는 시간이 오래 걸리니 어떻게 해서든 매매수요를 줄이기 위해서 현재 임차인들의 권리를 강화해서 2년이라도 매매시장으로 가는 것을 막고 싶었는지 모릅니다. 지금 거주하는 곳에서 별 무리 없이 2년을 더 거주하면 2년은 묶어놓을 수 있을 것이라고 생각을 했던 거 같습니다. 

 

 

 

그럼 임대차 3법이 시행이 되고 부동산 시장은 어떻게 변했을까요?

 

 

 

우선 전세매물의 공급이 급감하게 되었습니다. 기존의 2년이 지나면 나오게 되는 전세물량 중 상당 부분이 계약갱신청구권을 사용하면서 시장에 나오지 않자, 전세물량은 급격하게 줄었습니다. 아파트의 신규 공급도 없는 상황에서 그나마 민간 부분의 공급도 줄어드니 전세를 구하는 사람들의 입장에서는 전세를 구하는 것이 하늘의 별을 따는 것만큼 힘들었습니다. 공급이 적고 수요는 많으니 당연히 가격은 급등하였습니다. 

 

 

 

이런 부동산 시장의 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 1회를 사용하는 것으로 한정이 되면서 1회를 사용했던 분들의 만기가 2022년 7월부터 나오게 됩니다. 이미 계약갱신청구권을 사용하였으므로 그 집에서 계속 거주를 원할 경우는 지금의 시세만큼 가격을 지불해야 합니다. 하지만 현재의 전세 가격은 2년 전의 가격과도 또 다릅니다. 이 가격을 한 번에 올려주려면 임차인들의 부담도 무척이나 클 것입니다. 지금처럼 금리가 올라가는 상황에서는 더더욱 그렇습니다. 

 

 

 

이런 상황에서 5월부터 새정부가 들어서게 됩니다. 아무래도 주택 가격이 상승한 것을 보면 임대차3법이 본격적으로 시행된 2020년 7월 이후 가격은 급등하는 모습을 보인 것은 사실입니다. 이런 과정에서 인수위에서는 현재의 여당인 민주당을 설득하여서 임대차3법을 개정 혹은 폐지를 하겠다는 이야기입니다. 

 

 

 

한 번에 한해서는 오르는 가격과 상관없이 거주를 할 수 있는 권리가 생겨서 보호를 받는다고 하지만, 4년이 지나고는 시장의 상황과 변화는 무척이나 고통스럽습니다. 그리고 이 법이 시행 중인 지금도 인대인의 사유재산에 대한 침해의 논란의 여지가 있어서 향후 법적으로 판단도 받아봐야 합니다. 만약 대법원에서 현재 임대차3법의 시행이 임대인들의 사유재산을 침해한다는 판결이 나온다면 이 또한 큰 문제가 될 것입니다. 

 

 

 

이런 여러가지 혼란은 현재의 정부의 책임인 것은 사실입니다. 법이 나오는 과정에서 사회적인 합의가 이루어지지 않았기 때문입니다. 그리고 법이 나왔을 때 발생하는 문제점에 대해서 미리 생각을 하지 않다 보니 계속 주먹구구식으로 땜질식 처방을 하다 보니 현재 부동산 정책이 산으로 가는지 바다로 가는지 도저히 알 수가 없는 것도 사실입니다. 

 

 

 

이런 임대차3법에서 현재의 정부는 유지를 하려고 하는 것이고, 새 정부에서는 바꾸거나 폐지를 하려는 것입니다. 

 

 

 

만약 이런 정책이 나오지 않고, 주택임대사업자 제도를 폐지하지 않고, 재건축과 재개발을 조금이라도 풀어서 시장에 공급을 하는 방향으로 정책을 했다면 현재 부동산 시장은 어떻게 되어 있을까요?

 

 

 

계약갱신청구권으로 5% 상한으로 한번더 살 수 있는 사람들은 없겠지만, 전세의 가격 오름폭으로 4년 치 전세금액을 한 번에 내고 들어오는 사람은 없었을 것입니다. 그리고 주택임대사업자의 임대물건은 5% 제한으로 계속 거주를 할 수 있어서 시장에 공급도 저렴한 가격으로 일부 유지가 되었을 것입니다. 재건축과 재개발로 일정 부분 공급이 유지가 되었다면 이런 부동산 시장의 모습은 아니었을 것입니다. 

 

 

 

개인적으로 임대차3법의 경우는 시장의 원리를 역행하는 정책이다 보니 시장에 나와서는 안 되는 정책이었다고 생각을 합니다. 이것은 결국 전세물량만 급감시키고 전세를 월세로 바꾸는 제도입니다. 이러다 보니 월세도 가격이 현재 엄청 올랐지요. 이 정책이 계속된다면 전세는 더더욱 없어지고 귀해질 것이고, 그것만큼 월세 가격도 따라서 급격하게 올라갈 것입니다. 그렇게 되면 내 집이 없는 서민들의 입장에서는 평생 올라가는 전세금액을 맞춰주면서 노후를 맞고, 올라가는 월세를 지불하면서 노후를 맞는 순간이 올 것이라고 생각합니다. 

 

 

 

 

개인적인 생각이 강했지만 결국 임대차3법은 부동산 시장에서 가격 상승을 할 수밖에 없는 정책이라고 아주 강력하게 생각을 합니다.