부동산 매물의 증가는 하락으로 이어질까?

부동산 매물의 증가는 하락으로 이어질까?

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

요즘 부동산에 관련된 뉴스를 보면 가격이 하락으로 전환이 되면서 크게는 수억 원 가격이 하락했다는 기사를 보실 수 있습니다. 가격이 하락을 한다는 이야기는 상승하던 시장이 추세의 방향을 바꿔서 하락 또는 안정화를 찾아간다는 이야기지만 요즘 뉴스를 보면 급락 혹은 추락에 가까운 방향의 기시가 보입니다. 

 

 

 

아무래도 매물의 증가와 함께 거래되는 것은 많지 않다보니 가격이 제일 저렴한 매물을 중심으로 가격이 이루어지고 그러면서 자연스럽게 전 고점과 현재 최저점을 중심으로 가격이 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 

 

 

 

이번 달 1일은 부동산 세금을 과세하는 기준이 되는 과세기준일이었습니다. 6월 1일에 부동산을 소유한 사람은 그 해에 재산세 고지서를 받게 됩니다. 가격이 높다면 종부세 고지서도 받게 됩니다. 현재 정부의 출범 후 부동산 양도세를 1년간 다주택자들에 대해서 중과를 유예해주고 있습니다. 그간 높은 부동산의 매도 시 발생하는 양도소득세를 줄일 수 있는 기간이기도 합니다. 6월 1일 이전에 판 매물에 대해서는 올해 종부세와 재산세를 내지 않지만, 그 해당되는 기간이 20여 일 정도밖에 되지 않았기 때문에 매도를 하는 것은 힘들었을 것이라고 보입니다. 지금 정부가 출범한 5월 10일 이후부터 31일까지 모든 거래를 완료해서 등기를 이전했어야 올해 세금고지서를 피할 수 있는데, 그 기간이 길지 않았기 때문입니다. 

 

 

 

하지만 지금의 시장 분위기를 보거나 뉴스기사를 보면 부동산의 가격이 하락을 한다는 식의 기사를 많이 볼 수 있습니다. 그리고 일부 지역과 단지에서는 하락을 하는 모습으로 보이기도 합니다. 그리고 많은 사람들이 금리가 올라가면서 그 금리의 영향으로 가지고 가는데 많은 부담을 느끼는 사람도 있을 것입니다. 금리가 올라가면 내가 지불해야 될 금융비용이 증가하기 때문입니다. 지금까지는 저금리의 시대였지만, 이제는 금리가 원래 자리를 찾아가면서 올해 연말에는 2.5%의 기준금리를 예상을 합니다. 그렇게 되면 시장의 변동금리로 개인이 돈을 빌릴 때는 5%의 정도의 금리로 빌리게 될 텐데, 그 금리의 부담이 될 수 있기 때문입니다. 

 

 

 

제가 생각하는 5%의 금리는 사실 높다고 생각이 되어지지는 않습니다. 제가 처음으로 부동산 투자를 시작할 때 금리는 은행에서 빌릴 때 4.8%의 금리로 빌렸는데 그것도 엄청 낮은 금리라고 생각을 했고, 그 당시의 대부분의 금리는 5% 초반의 금리였기 때문입니다. 개인적으로는 지금까지 저금리로써 상당히 많은 기간 혜택을 누려왔기 때문에 금리의 정상화는 반드시 필요하다고 생각을 합니다. 

 

 

 

 

이렇게 금리의 부담등으로 여겨지는 매물은 과세기준일 지나도 여전히 시장에서 매물로 남아있고, 내년 과세기준일을 피하기 위해서라도 매물로 남아 있을 거라고 보입니다. 하지만 다주택자들도 그 안에서 손가락을 셈을 하고 시장에 매물을 내놓는 것이므로 절대로 손해를 보면서 물건을 내놓지는 않을 것입니다. 내가 가진 것 중에 덜 똘똘한 것을 위주로 시장에 매물이 나올 가능성이 높고, 이런 것은 아무래도 시장에서 거래가 되는 것은 늦어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 시장에 나온 매물이 증가한다고 해서 꼭  대세 하락장이라고 생각을 해서는 안됩니다. 내가 원하는 지역에서 내가 원하는 가격의 매물은 존재하지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 그리고 이렇게 심리적으로 하락을 한다고 생각하는 상황에서 내 집 마련을 하는 사람은 많지 않습니다. 시장에 많은 사람들이 참여할 때는 하락장이 아니고 상승장이기 때문입니다. 이것은 부동산이든 주식이든 어떤 투자시장에나 똑같이 적용이 됩니다. 

 

 

 

 

 

그래서 지금은 시장이 매우 혼잡하고 포지션을 잡기 힘든 시장입니다. 무주택자와 1주택자의 포지션 전략과 다주택자들의 포지션 전략은 달라야 합니다. 내가 지금 무주택자와 다주택자라면 금리가 올라서 5%가 돼도 내가 방어가 가능하다면 절세 매물을 시장에서 정확하게 찾아서 무주택자에서 벗어나는 것이 올바른 전략인 거 같습니다. 앞으로 다가오는 임대시장은 사실 더 불안하기 때문입니다. 그리고 다주택자라면 정확하게 늘어나는 세금을 계산해서 내가 가능한 범위에서 지키고 그렇지 못할 경우는 매도나 증여를 통해서 절세를 해야 할 것입니다. 

 

 

 

 

부동산 시장은 이제 몇년전처럼 모든 부동산 시장이 다 올라가는 그런 시장은 영영 오지 않을 수 있습니다. 하지만 떨어진다고 해서 전부 떨어지는 시장도 오지 않습니다. 부동산은 그 지역 별로 매우 다른 개별성을 가지고 있기 때문입니다. 하지만 너무 급하게 오른 것은 반드시 조정기가 오게 되어 있습니다. 과거 세종시가 그랬고, 대구도 그렇고, 작년에 그렇게 올랐던 인천이 그렇습니다. 

 

 

 

 

그래서 부동산 뉴스에서 나오는 매물의 증가와 금리인상은 지금까지 계속 적인 가격 상승에 브레이크를 걸 수는 있지만, 어디까지나 원칙적으로 공급의 문제를 해결하지 않으면 절대로 하락이 될 수 없을 것입니다. 과거의 모든 부동산 시장의 현상들이 이것을 증명해주고 있습니다.