"역전세" 보증금 반환 대출 파헤치기 / 대처방안

"역전세" 보증금 반환 대출 파헤치기 / 대처방안

 

 
 
 
안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 
 
 
 
오늘은 역전세로 사회가 문제점을 많이 지적을 하면서 정부에서 시행하게 되는 전세보증금 반환대출에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 
 
 
 
대부분 부동산에 조금 관심이 있는 분들이라면 지금 사회문제로 대두되고 있는 역전세의 문제가 왜 이렇게 까지 됐는지 대부분 아실 것이라고 생각을 합니다. 
 
 
 
이렇게 역전세가 문제가 된 것은 1년이나 2년간의 문제로 이렇게 까지 심각해진것은 아닙니다. 
과거 정부에서 부터 이어진 문제라고 생각하면 될 것입니다. 하지만 이런 문제도 시간이 지나면 해결은 반드시 될 것이지만, 그 과정에 있는 저희들은 이 순간이 어쩌면 죽을 만큼 힘들 수도 있을 것입니다. 거기에 전세사기 사건까지 크게 터지면서, 이 사회는 다시 전세 제도 자체의 문제가 있는 것이 아니냐는 의문을 가지게 된 것 같습니다. 
 
 
 
하지만 이런 문제는 항상 전세가격이 급등을 하거나, 급락을 하거나 하면서 피해자가 발생하는 때에는 항상 나왔던 이야기 입니다. 전세제도가 사실 유일하게 우리나라에만 있는 임차의 형태이면서, 전세가 투기꾼들의 투기를 하는 수단의 사다리 역할을 한다는 입장도 있고, 서민들이 내 집마련을 위해서 거치는 내 집마련의 중요한 사다리 역할을 한다는 사람도 있습니다. 모든 현상이나 문제에서 그것이 반드시 필요한 이유도, 반드시 없어져야 하는 이유는 존재하지 않는다고 생각을 합니다. 개인적인 상황에서 이것을 내가 더 나은 미래를 위해서 좀 더 공부해서 그것이 유익한 나의 사다리로 작동을 시키는 것이 중요하다고 생각을 합니다. 
 
 
 
그렇게 본다면 지금의 역전세문제는 과거 수도권 특히 서울에 수요와 공급에 의해서 공급이 부족한 시점이 있었습니다. 공급이 부족한 시점에서 임차의 형태든, 매매의 형태든, 시장에 나오게 되면 가격이 급등할 것을 예상한것인지? 정부는 기존의 전세가격에서 단 5%만 올리면서 살 수 있는 계약갱신청구권을 생각을 하게 됩니다. 그렇게 되면 공급이 부족한 시장에 2년이란 시간을 벌 수 있을 것이라고 생각을 한 거 같습니다. 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 적당한 사유의 경우를 법으로 정하면서 이경우를 제외하고는 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없게 하였습니다. 2년이란 시간을 저렴한 가격으로 살 수 있게 된 임차인들은 반기는 분위기였습니다. 하지만 문제는 여기에서 나오는 물건부터 계약갱신청구권을 고려해서 4년 치의 전세가격을 한 번에 받으려는 시장의 분위기가 되었고, 전세가격은 급등을 하였습니다. 그 시점에 계약을 한 임대거래가 지금 문제가 되고 있는 것입니다. 다들 아시겠지만 그리고 우리는 코로나 시대를 직면했습니다. 코로나로 인해서 전 세계는 필요이상으로 돈을 풀었고, 코로나가 잠잠해지자 물가안정을 위해서 금리를 급하게 올리게 되었습니다. 금리가 올라가면서 전세대출의 금리로 계속 상승을 했지요. 그러면서 월세도 상승을 하였습니다. 하지만 그때 많은 임차인들은 전세자금대출을 받아서 은행에 내는 이자보다 월세로 임대인에게 내는 월세가 오히려 더 낮아지게 되었습니다. 그러면서 전세보다는 월세로 가려는 움직임이 강했습니다. 그리고 전세사기 사건까지 터지면서 아파트, 비아파트, 모두 전세를 꺼리는 시장의 분위기가 이어지고 있습니다. 
 
 
 
하지만 최근의 분위기는 서울 중심지를 중심으로 다시 전세가격이 다시 상승하는 금액에서 실거래가 되고 있습니다. 이것은 아직은 중심지 아파트를 중심으로 이어지는 현상이고, 비아파트 시장의 전세는 앞으로도 상당히 힘든 시간이 오래 갈 것이라고 생각을 합니다. 이 분위기를 해결하는 것도 오랜 시간이 걸릴 것이라고 보입니다. 
 
 
 
 
이러면서 자연스럽게 역전세가 되면서 신규로 들어오는 임차인의 보증금이 기존의 보증금보다 낮아져서 발생하는 문제를 정부는 가만히 볼 수 없는 상황이 되었습니다. 
 
 
 
 
일각에서는 집주인들이 나쁜것으로 비치면서 집을 팔아서라도 주면 되는 것이 아니냐고? 생각을 할 수 있지만, 시장에 자꾸 이런 공포가 생겨서 낮은 가격에 집을 팔거나 한다면 또다시 그 가격으로 인해서 그곳에 사는 사람이 피해를 받고, 이런 분위기가 장기간으로 이어진다면 개인의 소비위축과 경기 침체를 피할 수 없습니다. 왜냐하면 우리나라 국민은 대부분의 자산을 부동산에 투자를 하고 있거나, 내 집이 전재산인 사람들이 많습니다. 그 자산의 가치가 떨어지게 된다면, 그래서 모든 국민들의 자산가치가 떨어진다면, 큰 문제가 아닐 수 없을 것입니다. 
 

 

 

 

 

그래서 정부는 하반기 경제정책방향을 발표하게 됩니다. 

 
 
 
그래서 이달말부터 전세보증금 반환의 목적으로 하는 대출에 대해 규제를 완화해 주기로 하였습니다. 아직도 정확한 것은 나오지는 않았지만, 어느 정도 가이드라인은 나온 것이라고 보입니다. 
 
 
 
우선 전세보증금 반환 목적으로 하는 대출이 기존 총부채원리금상환비율  DSR 40%적용하는 것을 완화해서 DTI 60%로 1년간 한시적으로 완화한다는 것입니다. 그리고 임대사업자의 대출규제 지표인 RTI를 1.25~1.5배에서 1.0으로 낮추기로 했습니다. 
 
 
 
그래서 신규계약을 한 상태라면 그 차액만큼 대출이 되고, 만약 신규대출이 되지 않을 상태에서 만기가 된다면 보증금만큼의 대출을 할 수 있게 됩니다. 하지만 이것도 대출 한도 내에서 이루어진다는 것입니다. 즉 이미 대출이 많은 상태의 다주택자들이거나, 소득이 상대적으로 적은 사람들은 그림의 떡이 될 가능성도 무척 높습니다. 
 
 
 
즉 모든 것의 기준이 소득이 높은 사람들로 맞춰져 있기 때문입니다. 
 
 
 
부동산 투자를 잘 하는 사람은 어쩌면 대출을 잘 이용하는 사람이 될 수도 있습니다. 지금처럼 역전세의 가격이 지방은 작게는 천만 원부터 몇천만 원이고, 서울이라면 많게는 몇억까지도 역전세로 반환을 해줘야 하는 상황입니다. 지금 대출의 규제가 완화가 되면서 이 점을 이용이 가능한 분들이라면 한시적으로 대출을 이용해서 반환을 하는 것이 베스트일 것입니다. 하지만 분명 대출이 많아서든지? 아니면 소득이 적어서든지? 이용을 못하는 분들도 많을 것입니다. 
 
 
 
이런 분들이라면 정확하게 내 소득과 기존대출, 그리고 이 것을 내가 가지고 갈때 발생하는 문제등을 미리 생각을 해보고 이것이 감당하기 힘든 정도의 수준이라면 물건을 매도하는 것이 나을 것입니다. 이 말씀을 드리고 싶어서 앞에 이렇게 서론이 길었던 거 같습니다. 하나를 지키려는 마음으로 잘못하면 모든 것을 다 잃을 수 있고, 나의 정신건강까지도 해칠 수 있기 때문입니다. 
 
 
 
 
며칠 전까지 저도 강원도에 전세가 나가지 않아서 많은 스트레스를 받는 상황을 생각해 보니 그렇습니다. 저는 성격이 스트레스를 그렇게 받지 않는데, 저에게도 이만큼의 스트레스라면 다른 분들이라면 더 클 것이라는 생각이 들었기 때문입니다.