경매로 넘어갈 때 최우선변제금은?

경매로 넘어갈 때 최우선변제금은?

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

오늘도 뉴스는 안타까운 소식이 있었습니다. 최근 아주 나쁜 사기의 행각인 빌라왕의 사건으로 3명이나 안타까운 생을 마감하는 사건이 있었습니다. 피해자들에게는 정말 안타깝고 그런 사기 행각을 벌인 사람들은 지옥 끝까지라도 가서 그에 준하는 벌을 분명히 받았으면 좋겠습니다. 이것은 개인적인 생각과 개인적인 마음입니다. 

 

 

 

사고를 당한 사람 모두 20대에서 30대의 사람입니다. 부동산으로도 상대적으로 많은 지식이나 경험이 적을 수밖에 없고, 모아놓은 돈이 상대적으로 적을 수밖에 없는 사람의 돈을 이렇게 사기를 치고 그 피해도 상당히 크다는 것에 참을 수도 없습니다. 

 

 

 

 

그러면서 현재 제도적인 허점이나 이런 것들이 많이 나오면서 지적이 되고 있습니다. 

 

 

 

우리는 여기서 먼저 경매제도의 시스템을 먼저 알아야 합니다. 

 

 

 

경매의 제도는 시스템적으로 나쁜것이 절대 아닙니다. 누군가가 누구에게 돈을 빌리고 그 돈의 담보로 가지고 있는 자산의 담보로 돈을 빌리게 됩니다. 그리고 그들은 약속을 합니다. 내가 빌려준 돈의 이자나, 이자와 원금을 매달 정한 날에 달라는 계약을 하게 됩니다. 그리고 이것을 지키지 않으면 나는 내 재산을 지키기 위해서 네가 담보로 제공한 것을 팔아서 내 돈을 회수하고 남는 돈은 너에게 다시 돌려줄게. 하는 일종의 시스템이 바로 경매입니다. 

 

 

 

즉 부동산 경매는 이런 시스템으로 진행을 하게 됩니다. 

 

 

 

그러면서 여기에서 하나의 사항이 생기게 됩니다. 돈을 빌려간 채무자가 그 자산을 온전히 보유 거주하고 있다면 문제가 되지 않지만, 그 둘의 관계와 상관없는 임차인이 그 사이에 있다면 이것은 생각을 해봐야 할 문제입니다. 

 

 

 

임차인은 채무자인 집주인에게 어떠한 형태로든 계약을 하고 그 집을 점유 거주하고 있는 형태일것입니다. 대부분의 경우라면 대항력을 가지고 있는 임차인이 아닐 것입니다. 왜냐하면 은행은 절대로 임차인이 있는 상태에서 온전한 대출을 해주지 않기 때문입니다. 은행은 자기보다 앞선 순위에 다른 것이 있는 것을 무척이나 싫어합니다. 

 

 

 

그런 상태에서 경매로 진행을 하게 되면 대부분 빌라의 형태는 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 되고 그렇게 되면 은행이 돈을 가져가게 되면 임차인은 가져갈 돈이 없을 가능성이 매우 높습니다. 

 

 

 

그리고 결국 그 집에서 쫒겨나게 되고, 돈도 잃게 됩니다. 참으로 안타깝지만 법이 그렇습니다. 

 

 

 

이런 것을 막기 위해서 정부는 제도적으로 법을 만들었습니다. 

 

 

 

소액 임차인이란 범위를 만들게 되었고, 최우선변제금액과 제도를 만들게 되었습니다. 소액임차인이란 범위를 정해서 제도적으로 지켜준다고 하지만, 대부분 그 범위의 돈은 설사 포함이 된다고 해도 아주 일부분만을 지켜주는 정도에 지나지 않습니다. 

 

 

 

예를 들어서 한번 설명을 해드리겠습니다. 

 

소액임차인이란 것은 말 그대로 소액의 임차인을 의미하는 것을 알겠지요?

 

 

그리고 그 기준은 현재 서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원입니다. 그리고 빌라왕 사건이 있던 인천의 경우는 현재 8500만 원입니다. 인천의 경우 현재 월세의 보증금이든, 전세인 든 보증금액이 8500만 원이 넘는 다면 최우선 변제금액을 받을 수 없습니다. 소액임차인이라고 보지 않는다는 것입니다. 

 

 

 

그리고 이것도 기준이 현재 계약을 맺는다고 해서 오늘 날짜의 소액임차인이 적용이 되는 것이 아닙니다. 인천의 경우 오늘 계약을 하였지만 만약 그 해당 부동산의 근저당 설정일이 3년전 오늘이라고 한다면, 소액 임차인의 범위는 3년 전이 적용이 되는 것입니다.

 

 

 

그래서 계약을 하는 날짜가 아니고 그 부동산의 근저당 설정일이 기준일이 되는 것입니다. 

 

 

 

만약 오늘 날짜를 기준으로 하게 된다면, 3년전에 돈을 빌려준 은행의 재산권을 지킬 수 없기 때문입니다. 그때 당시 집의 가격이 1억이고 임차인의 보증금이 1000만 원이라서 9000만 원을 빌려줬는데, 지금은 임차인의 보증금이 2000만 원이라고 은행의 재산을 8000만 원만 보호를 해준다면 은행의 입장에서는 이해를 할 수가 없겠지요. 이것은 쉽게 이해를 하려고 말씀을 드린 것이고, 늘 선의에 피해자는 어쩔 수 없이 나오는 것이 너무 안타깝습니다. 

 

 

 

오히려 보증금이 상대적으로 낮은 월세의 경우는 보증금이 높지 않아서 경매로 넘어가도 보증금을 보호를 받을수 있습니다. 최우선변제금액은 경매의 진행 절차에서 거의 최우선적으로 내 돈을 먼저 지급을 해주기 때문입니다. 그래서 전세가 좋다? 혹은 월세가 좋다? 이런 이야기를 하기 전에 먼저 이런 사기를 치는 놈들은 잡아서 다시는 절대로 이런 일이 일어나지 않도록 확실하게 죄의 값을 주는 것이 가장 중요할 것입니다. 

그리고 제도적이나 법적으로 보호를 받을 수 있는 범위에서 피해자들을 구제를 해줘야 할 것이고, 채권자의 권리도 보호를 받을 수 있는 정책이 나와야 할 것입니다. 

 

 

 

 

 

그리고 내 돈을 내가 지킬수 있는 부동산의 지식도 스스로 아시길 바랍니다. 

 

피해자분들을 뭐라 이야기를 하는 것은 아니지만, 내 돈을 내가 지켜야 하는 것이지, 절대로 남이 지켜주지 않습니다. 

 

전세의 경우는 더욱더 잘 알아봐서 계약을 한다는 점도 말씀드리고 싶습니다.