[부동산 경매] 소액임차인과 최우선변제금액 안내

[부동산 경매] 소액임차인과 최우선변제금액 안내

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 

 

 

오늘은 소액임차인과 최우선변제금액에 대해서 안내를 해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

이것이 중요한 이유는 임차인의 입장으로써 내가 집주인에게 지급하는 보증금액을 발생하는 여러 사고에서 얼마나 지킬 수 있는가 하는 기준이고, 경매를 투자하는 투자자 입장에서도 임차인이 있을 경우 명도 문제가 있기 때문에 소액임차인의 최우선 변제금액은 아주 중요합니다. 

 

 

 

제가 부동산 경매에 글을 적을때 이 내용을 적었는데, 최우선변제금액의 경우에는 그 금액이 상향이 되게 됩니다. 왜냐하면 점점 부동산 가격이 올라가는 것만큼 임차인들의 보증금액도 올라가기 때문에 예전에 보호된 범위에서만 계속 보호를 해주다 보면 지금 거래를 하는 금액에서는 많은 부분 보호를 못해줄 위험이 있기 때문입니다. 

 

 

 

우리나라는 1990년 2월 19일부터 소액임차인에 대한 최우선 변제금액을 법으로 정해서 법으로 보호를 해주게 됩니다. 임대인과 임차인이 계약을 하고 임차인이 집에 살고 있는데 임대인의 부채나 채무관계로 인해서 그 집이 경매로 넘어가게 될 경우 소유권이 바뀌게 되면서 쫓겨나는 임차인 생기게 되고 그것을 최소한으로 보호를 해줘야 하는 책임을 느끼게 된 것입니다. 그래서 아무리 경매로 집의 소유권이 넘어가도 소액임차인에 해당되는 범위 내에서 보증금의 일정 금액을 보호를 해주게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 사진은 인터넷등기소 홈페이지를 통해서 확인이 가능합니다. 

 

 

 

이것을 정확하게 확인하는 방법을 말씀드리겠습니다. 

 

 

 

1) 먼저 기준시점을 확인을 합니다

 

 

기준시점은 현재의 날짜가 기준이 되는 것이 아니고 부동산 경매의 경우 말소기준권리의 설정 날짜입니다. 말소기준 권리라고 하면 경매로 진행이 될 경우 기준이 되는 권리로써 그 기준 권리 이전에는 낙찰자에게 인수가 되는 권리이고 그 이후의 권리는 소멸이 되는 권리입니다. 

 

 

2) 지역을 구별을 합니다. 

 

 

현재 내가 거주하는 지역에 해당되는 지역을 찾습니다. 서울시라면 서울특별시에 해당이 되겠지요. 

 

 

 

과밀억제권역에 대한 안내는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

3) 임차인 보증금 범위 금액을 확인합니다. 

 

 

예를 들어서 서울의 경우는 현재 기준일 경우 1억 5천만원입니다. 만약 내 월세의 보증금이 1억 원일 경우는 이 범위에 들어가게 됩니다. 하지만 2억 원일 경우에는 이 범위에 들어가지 못합니다. 

1억 원일 경우는 일정 범위의 금액을 보호를 받지만, 2억 원일 경우는 소액임차인에 해당이 되지 않아서 보호를 받을 수 없습니다. 

 

 

 

4) 보증금 중에 받을수 있는 금액을 확인합니다. 

 

 

 

서울의 경우 1억 5천만원에 5천만 원입니다. 이 말은 보증금액이 1억 5천만 원일 경우 5천만 원은 먼저 배당을 받게 되는 것이고 나머지 1억 원은 배당금의 확정일자 순서로 배당을 받게 됩니다. 

 

 

만약 내가 보증금액이 5천만원이라면 확정일자 이런 것과 상관없이 5천만 원 가장 최우선 적으로 변제를 받을 수 있는 것이죠. 

 

 

 

 

집을 구하게 될 경우, 대부분 보증금은 현재 내가 가지고 있는 거의 모든 돈을 가지고 집을 구하는 경우가 많습니다.

그렇다 보니 정확히 알고 보증금액을 설정을 해야 합니다. 무조건 보증금은 내가 돌려받는 돈이고, 월세는 없어지는 돈이라고 생각하시면서 계약을 맺는 것보다는 정확히 내가 맺는 계약이 소액임차인의 보증금과 최우선 변제금액에 해당이 되는지도 확인을 하고, 나보다 더 먼저 얼마큼의 근저당이 있는지도 확인을 해서 혹시 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 내 보증금액이 온전히 보호를 받을 수 있는지는 판단할 수 있는 정도의 지식은 꼭 갖추셨으면 좋겠습니다.