부동산 경매와 공매의 공통점과 차이점

부동산 경매와 공매의 공통점과 차이점

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

부동산 공부에 대해서 시작을 하시려는 분들이나 관심을 가지고 싶으신 분들은 대부분 이런 궁금증이 있으실 것입니다. 부동산에 관심은 많은데 도대체 무엇부터 시작을 해야 할지 모르겠다는 것입니다. 

저 역시도 부동산 공부를 시작할때 이런 궁금증이 매우 심했습니다. 

공인중개사 공부를 해서 자격증을 따는 것이 부동산 공부를 하는 것인지? 

아니면 부동산에 관련된 책을 읽어야 공부를 하는 것인지? 하는 의문 말입니다.

이런 의문점을 가지신 분들에게 저는 부동산 경매를 공부해시라고 추천을 해드리고 싶습니다. 

부동산 경매는 그 범위도 매우 넓고 다양하며, 그 가격도 천차만별입니다. 그래서 어떻게 보면 매우 복잡하죠.

하지만 확실한 것은 부동산 공부를 하려고 마음을 먹었다면 부동산경매를 배우는 것은 참으로 매력적일 것입니다. 

그럼 우리가 부동산을 취득할 수 있는 방법으로 여러가지가 있을 수 있지만 그 중에서 경매와 공매에 대해서 오늘은 알아보고 그 차이점과 공통점에 대해서 비교를 해보고 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

먼저 부동산 경매는 크게 두가지로 나눠 볼 수 있습니다. 

바로 임의경매와 강제경매인데요. 

우리는 특히 부동산을 취득하기 위해서는 그 값이 매우 비싸기 때문에 대부분 대출을 받고 부동산을 취득하게 됩니다. 이렇게 되면 은행에서 대출을 받는 경우 우리는 채무자가 되고 은행은 채권자의 신분이 되게 됩니다. 

이런 경우 채무자가 채무자의 의무를 다하지 못하고 연체 지연하게 될 경우 해당 은행 채권자는 해당 부동산을 경매로 진행해 대출금을 회수하게 됩니다. 이렇게 담보로 제공한 부동산의 저당권, 근저당권, 유치권 , 전세권, 등으로 시행하는 것을 부동산 경매 중 임의 경매에 해당이 됩니다.

강제경매의 경우는 채권자가 약속한 날까지 채권을 변제받지 못할 경우 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 강제경매 신청을 하면, 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음에 경매절차에 따라 부동산을 강제매각하는 것을 강제경매라 합니다. 

그럼 부동산 공매는 무엇일까요?

공매는 세금체납등과 같은 방법으로 해당 부동산이 압류된경우나 국가, 지방자치단체, 공공기관에서 매각할 재산을 

일반인에게 매각하는 것을 말합니다. 

그리고 방법으로는 법원에서 실시하는 경매와 달리 한국자산관리공사가 운영하는 온비드란 프로그램을 통해서 매각을 하게 됩니다. 

즉 내가 만약 해당 부동산의 근저당을 설정한 은행에 이자를 납부를 못하거나 할 경우는 경매로 진행이 되고, 재산세나 종합부동산세 같은 세금채납으로 압류가 되어 진행이 될 경우는 공매로 이루어진다고 보시면 됩니다. 

그리고 경매와 공매 모두 부동산 외에도 차량이나 토지 모두 다루는 공통점이 있을 수 있습니다.

그럼 경매와 공매의 차이점은 무엇이 있을까요?

부동산 경매는 민사행정법에 근거해 해당 법원에서 매각과정이 진행이 됩니다.

반면 부동산 공매는 국세징수법에 근거해 온비드라는 한국자산관리공사 (캠코)에 의해 진행이 됩니다. 

그리고 부동산 경매의 경우 대항력이 없는 임차인이나 소유자등을 상대로 인도명령제도가 있습니다. 

반면 부동산 공매는 인도명령제도가 없으므로 만약 점유자가 점유를 풀지 않을 경우 별도의 명도소송을 진행해야 합니다. 

그리고 경매는 매각물건명세서와 같은 입찰자가 원하는 자료등이 공매에 비해 다양하고 많다는 점이 부동산 경매의 장점이라고 할 수 있습니다.

그래서 명도를 할 경우 공매보다는 경매가 좀더 수월하게 명도를 할 수 있다는 장점이 있습니다.

그렇다고 공매가 단점만 있는 것은 아닙니다. 

경매의 경우는 해당법원에 정해진 시간과 날짜에 가서 입찰을 해야 하지만, 공매는 온비드란 프로그램을 통해서 온라인으로 집에서 얼마든지 입찰이 가능하다는 점이 최고의 장점일 것입니다.

성인 직장인의 경우 해당 부동산을 입찰하기 위해 평일 시간을 빼는 것은 쉬운일 만은 아닙니다. 이렇게 생각하면 공매는 정말 유리할 수 있겠지요.

정리해보겠습니다. 

부동산 투자나 부동산 공부를 하기 위해서는 반드시 경매나 공매를 공부해야 한다는 것입니다.

경매는 민사행정법으로 법원에서 진행을 하고 정해진 날짜와 정해진 시간 정해진 법원에 가서 입찰을 해야 합니다. 그리고 낙찰을 받게 되면 명도의 과정에서 최고의 무기인 인도명령 제도가 있다는 점입니다.

공매는 국세징수법으로 온비드란 자산관리공사 프로그램으로 입찰이 가능합니다. 온라인으로 정해진 기간내에 아무때나 입찰을 할 수 있으므로 직장인이라면 상당히 유리합니다. 하지만 인도명령 제도가 없어 명도를 해야 할 경우 별도의 명도소송을 해야 하는 단점이 있습니다.

저는 차이점 보다는 공통점을 아셨으면 좋겠습니다. 부동산 투자자로써 경매와 공매는 내가 유리하게 부동산을 취득할 수 있는 방법이란 것입니다. 

그래서 부동산을 공부를 시작하시려는 분들이라면 반드시 공부해야 하는 것이 바로 경공매인것입니다.