부동산 경매에서 말소기준권리

부동산 경매에서 말소기준권리

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

혹시 부동산에 관심을 가지고 계신가요? 물론 부동산에 대한 관심이 있기 때문에 이 글을 보고 계실 것이라고 생각을 합니다. 부동산이라고 하면 여러 가지가 있지만 그중에서도 오늘은 부동산 경매에서 말소기준권리에 대해서 설명을 드리고 이해를 시켜드려 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

부동산 경매로 물건에 입찰을 해서 내 소유로 만들기 위해서는 권리분석을 해야 하는 과정이 반드시 필요합니다. 경매에서 권리분석은 두 가지가 있는데요. 그것은 등기부등본 상의 권리분석과 임차인에 대한 권리분석입니다. 이 두 가지는 전부 엄청 중요해서 어느 것 하나 소홀해서는 안되고, 만약 실수로 놓친 부분이 있다면 큰돈을 손해 볼 수 있기 때문에 매우 중요합니다. 

 

 

 

그중에서 오늘은 등기부등본상의 권리분석에 해당이 되는 내용이죠. 바로 말소기준권리가 무엇인지 말씀을 드리겠습니다. 

 

 

 

말소기준권리란 무엇일까요?

 

 

 

말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸되는가? 아니면 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다. 

 

 

 

그러면 여기서 우리가 알아야 할 중요한 것은 바로 낙찰로 인해서 말소가 되는 권리, 말소되지 않고 남아서 낙찰자에게 인수가 되는 권리가 무엇인지 알아야 할 것입니다. 그래야 알 수 있겠죠.

 

 

 

그 종류로는 

 

 

1. (근) 저당권

2. (가) 압류

3. 강제경매개시 결정

4. 담보가등기

5. 전세권 

 

 

 

등이 있습니다. 

 

 

 

 

근저당이란 무엇일까?

 

 

근저당을 다음 백과에서 보면 다음과 같이 설명하고 있습니다. 

 

계속되는 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정 다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다. ( 민법 제357조) 

 

한마디로 쉽게 이야기를 하면 은행이나 개인에게 집을 사거나 혹은 담보로 대출을 받은 경우의 대출이 기입된 것이라고 보면 됩니다. 

 

 

 

 

가압류란 무엇일까?

 

가압류는 채무자의 재산이 은폐 또는 매각에 의하여 없어질 우려가 있을 경우에 강제집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 말합니다. 

 

즉 쉽게 이야기를 하면 내가 영식이라는 사람에게 돈을 받을 것이 있는데, 내 돈을 갚기 전까지는 그 부동산을 몰래 팔아서 도망가지 못하도록 처분을 금지시켜놓는 것이라고 이해하시면 됩니다. 

 

 

 

 

 

경매개시 결정이란 무엇일까?

 

 

 

 

법원에서 경매 신청의 적법성을 인정하여 경매절차 개시를 선고하는 일을 말합니다. 

 

 

경매의 시작을 알리는 등기를 등기부등본에 등기된 것입니다. 

 

 

 

 

 

담보가등기란 무엇일까?

 

 

 

 

채권 담보의 목적으로 임시로 하는 등기. 채무자 소유의 부동산을 채무 변제의 담보로 삼기 위해 합니다. 

 

 

 

쉽게 이야기하면 채무자가 채권자에게 채무액 대신 집을 주기로 한 것입니다. 

 

 

 

 

 

전세권의 경우는 어떤 것일까요?

 

 

 

 

전세권이 말소기준 권리가 되는 경우는 선순위 전세권으로써 건물 전체에 대해서 점유해야 합니다. 일부분으로 방 1개만 사용을 한다거나 하는 경우는 되지 않고, 배당요구를 하였거나, 경매신청을 한 전세권이어야 말소기준 권리가 됩니다. 

 

 

 

이런 권리가 부동산 등기부등본에 기입되게 되는데요. 가장 앞에 순위가 높은 것이 바로 말소기준권리가 되게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

한번 이해하기 쉽게 제가 문제를 하나 만들어봤습니다. 

 

 

 

 

접수번호	등기목적	권리자	채권금액	기타등기사항	소멸여부
2010. 11.11	근저당권	서울농협	100,000,000		말소기준권리
2012.05.10	소유권 이전	김 영식		매매금액 300,000,000
2012.05.10	근저당권	부산농협	100,000,000		소멸
2022.02.10	임의경매	부산농협	청구금액 120,000,000	2022타경 121212	소멸

 

 

 

 

이 표는 이해를 돕기 위해서 제가 만들어보았습니다. 

 

이 경우 말소기준권리는 어떤 것일까요? 그리고 소멸되는 권리와 인수되는 권리는 어떤 것일까요? 

 

혹시 이것을 보셨을 때 1초 만에 딱 찾으셨다면 잘 이해를 하셨고, 그렇지 못한다고 해도 천천히 이해를 하시면 됩니다. 

 

 

 

이 경우 말소기준권리는 2010년 11월 11일에 설정된 근저당이 말소기준 권리가 됩니다. 현재 등기사항 중에 남아있는 등기부등본의 말소기준권리가 됩니다. 그래서 그 뒤로는 후순위 권리가 되면서 전부 소멸이 됩니다. 중간에 소유자가 변경이 되거나 하는 것은 말소기준 권리를 잡는 데는 아무 지장이 없습니다. 최초의 근저당이 말소기준권리가 되는 것입니다.

 

 

 

만약 낙찰된 금액이 적어서 후순위에 있는 사람들의 배당이 부족해도 낙찰자는 아무 상관이 없습니다. 새로운 등기권리증이 발급이 되면서 내가 소유할 등기에는 아무것도 기재가 없이 깨끗하게 받을 수 있습니다. 

 

 

 

등기 목적으로 나와있는 목록을 쭉 접수 번호순으로 나열을 해서 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기 경매개시 결정 전세권 등의 해당되는 말소기준권리를 찾고 그보다 선순위는 인수되고, 후순위는 말소가 되는 것입니다. 즉 소멸된다는 것입니다. 대항력이 없으므로 대항할 수 없는 권리인 것이죠. 

 

 

 

그리고 간혹 등기설정 날짜가 같은 경우가 있습니다. 이 경우는 접수번호를 보고 빠른 것이 먼저가 되므로 이 점도 명심하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

부동산 경매에 대해서 공부를 많이 하셨거나 경험이 많으신 분들에게는 무척이나 쉬운 내용이지만 처음 들어보시는 분들에게는 정확히 이해를 못 하실 수 있습니다. 

 

 

 

부동산 경매를 안 좋게 생각하시는 분들도 있는데, 부동산 경매는 개인 채무나 은행에 대출을 받은 부동산에 대해서 채무자가 채권자에게 이자나 원금을 상환하지 못해서 채권자의 재산상의 손실이 우려되면 채권자는 법원의 경매를 신청을 합니다. 그렇게 되면 법원은 그것을 판단해서 그 부동산을 공개적으로 발표해서 경매란 방법을 통해서 매각을 하고 채권자의 권리를 보호해주는 행위입니다. 

 

 

 

만약에 김영식이라는 분이 있는데, 서울에 집을 구입을 했습니다. 돈이 부족해서 주택매매잔금 대출을 통해서 주택을 구입했습니다. 은행과 김영식 씨는 매달 얼마의 이자를 지급할 것을 자서를 통해서 약속을 했는데, 갑자기 김영식이라는 분이 개인적인 상황이 어려워져서 이자를 내지 못했다고 가정을 해보도록 하겠습니다. 그렇게 돼서 은행이 이자를 받지 못한다고 하면 김영식 씨가 파산을 한다고 했을 때, 그 이자를 받지 못하는 은행도 이런 돈이 쌓이게 되면 위험 해질 수 있습니다. 그래서 은행은 일정기간이 지나도 안된다면 법원을 통해서 매각을 해서 그 채무를 보전받는 것입니다. 그래야 은행도 부실해지지 않을 수 있기 때문입니다. 

 

 

 

이렇게 은행에 대출을 받게 되면 부동산 등기사항 전부증명서 즉 우리가 말하는 등기부등본에 근저당을 설정하게 됩니다. 이런 근저당이 설정되면 그 날짜가 기입되게 되는데요. 그때 기입되는 근저당이 최초라면 바로 그 근저당이 기준이 되는데 바로 이것이 말소기준권리입니다. 

 

 

 

그리고 부동산 경매의 과정이 복잡하고 힘들다면 많은 사람들이 입찰을 할 수 없을 것이고, 고수의 영역이 되면서 낙찰가는 낮아지고 그렇게 되면 채권자는 자신의 금액을 다 보전받지 못할 수도 있습니다. 그래서 법원에서 이루어지는 경매는 특수물건이 아니고서는 간단하고 이해하기 쉽게 정리를 해야 할 필요도 있다고 생각을 합니다. 

 

 

 

그래서 말소기준권리 뒤에 있는 특별한 경우 몇 가지를 제외하고는 후순위에 나오는 모든 권리는 소멸되게 됩니다. 간혹 이런 경우는 정말 드물지만 말소기준 권리 이후에 권리인데도 낙찰자에게 인수가 되는 권리가 종종있습니다. 흔하지 않아서 알아두실 필요까지는 없다고 여겨지지만, 건물철거에 의한 가처분등은 말소기준권리 이후의 권리라고 해도 인수가 되는 경우가 있습니다. 하지만 이런 물건을 낙찰받으려는 분들이라면 그만큼 경매에 대한 많은 경험과 지식이 있기 때문에 다 아시리라고 생각합니다. 

 

 

 

 

오늘은 간단히 말소기준권리에 대해서 살펴봤습니다. 요즘은 사설 경매사이트를 보면 말소기준 권리를 편하게 볼 수 있도록 표시가 되어 있습니다. 오류가 많지는 않지만 그래도 정확한 말소기준권리에 대한 이해는 해야 하기 때문에 정확히 한 번 더 살펴보는 자세가 필요합니다.