부동산 경매 점유이전금지가처분을 알아보자

부동산 경매 점유이전금지 가처분을 알아보자

안녕하세요!! 친절한상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

지난번 포스팅으로는 부동산 경매 과정 중에 인도명령제도에 대한 포스팅을 했습니다. 

부동산 경매 과정 중 경매 낙찰후 해당 부동산을 인도받을때까지 원만한 협상을 통해서 얻는 것이 최선의 방법이겠지만 여러가지 이유등으로 해당부동산을 인도 받는 것이 힘든 경우도 있을 수 있습니다. 그래서 낙찰자에게 대항할수 없는 소유자와 대항력이 없는 임차인의 경우는 인도명령제도를 통해 해당 부동산의 협상을 쉽게 이어나갈수 있는데요. 

인도명령 제도와 함께 취할 수 있는 법적 조치 중에 점유이전금지 가처분 제도가 있는데요. 오늘은 이 점유이전금지가처분에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

점유이전금지 가처분은 무엇일까?

점유이전금지 가처분은 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하는 위험을 원천적으로 방지하기 위한 제도를 말합니다.

이렇게 점유이전금지 가처분을 신청할 때는 목적 부동산을 명백하게 하여야 하며, 부동산의 일부가 목적물일 경우에도 도면 사진 등으로 특정하여야 합니다. 

그리고 가처분은 금전채권 이외의 특정물의 급여. 인도를 목적으로 하는 청구권에 대한 집행을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령을 말합니다. 

그럼 경매에서 부동산 점유이전금지 가처분의 신청 절차를 알아보겠습니다.

1) 부동산 점유이전금지 가처분의 신청서를 작성을 합니다. 

신청서에는 당사자, 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시, 신청의 취지 , 신청의 이유 , 관할법원 . 소명방법 , 작성한 날짜를 기재하고, 당사지 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다.

2) 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적 부동산 표시합니다. 

3) 신청 취지와 이유를 작성합니다. 

다시 한번 쉽게 설명을 드려보도록 하겠습니다. 

부동산 경매의 경우는 부동산을 낙찰을 받고 최고가매수신고인에서 대금을 납부하면 해당 부동산의 주인이 됩니다. 하지만 해당 부동산이 전 소유자이거나 세입자가 점유자라면 그 점유를 넘겨받지 못하면 아무 소용이 없는 것이죠. 그래서 우리는 인도명령 제도와, 점유이전금지 가처분 , 강제집행등 여러 법적인 제도가 있습니다. 그 중 하나의 제도가 점유이전금지 가처분인것이고요.

점유이전금지 가처분은 말 그대로 풀어서 설명을 드리면 현재 점유자가 점유하고 있는 것을 타인에게 넘기게 되면 다시 해당 명도가 원점으로 돌아가기 때문에 인도명령부터 해야 합니다. 그래서 현재 점유를 다른사람에게 이전시키지 못하도록 미리 막아놓는 제도를 점유이전금지 가처분이라고 합니다. 

대부분 낙찰을 받게 되면 잔금납부와 함께 인도명령제도를 신청하게 되고 해당부동산 명도가 좀 까다롭다고 느껴진다면 점유이전금지 가처분 신청을 하는 것을 추천해드립니다.

점유자는 인도명령 결정문과 함께 점유이전금지 가처분이 들어오게 되면 심리적으로 많이 힘들 수 밖에 없기 때문입니다. 해당 부동산을 명도함에 있어서 강제집행을 하는 경우는 극히 드물다고 합니다. 저 역시도 아직 강제집행을 해본 적은 한번도 없는데요. 왠만하면 원만한 대화와 협의를 통해서 명도를 마무리 하는 것이 좋고, 그렇게 대부분 해결이 됩니다. 세입자의 경우라면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 있어야만 법원에서 배당금을 받을 수 있기 때문입니다. 

그리고 경매 외에도 세입자가 지나치게 밀린 월차임의 미납, 그리고 연락이 되지 않을 경우는 명도소송을 해야 합니다. 

부동산 경매의 명도 과정 뿐만 아니라 정상적인 계약에서도 발생할 수 있는 일입니다. 그 과정에서도 만약 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 하지 않고 점유를 다른 제 3자에게 넘긴다면 이 상황이 상당히 복잡해지는데요. 이 역시도 명도소송전에 점유이전금지 가처분을 신청해야 하는 경우입니다.

부동산 경매에서 경매의 과정 중에 마지막은 원할한 명도를 통해서 해당부동산을 온전하게 받는 것 까지라고 할 수 있습니다. 그러기에 낙찰자는 점유자와 끊임없는 대화는 대화대로 하고, 법적인 절차도 이어나가면서 자신에게 유리한 협상을 끌어올 수 있어야 하며 이 능력이 무엇보다도 중요하다고 생각을 합니다. 

이 두가지 과정은 반드시 동시에 진행이 되어야 하다는 점 다시 한번 말씀드리는 바입니다.