주택임대사업자 등록 임대주택 자진말소와 자동말소 알아보자

주택임대사업자 등록 임대주택 자진말소와 자동 말소 알아보자

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다..)) 그리고 투자자에요 !!

 

 

 

 

오늘은 주택임대사업자 등록 임대주택에 대한 자진말소와 자동 말소에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

이미 시행되고 있는 내용이지만 바뀌는 부동산 정책에 큰 흐름을 정확히 파악을 해야 하기 때문에 이번에

말하는 임대사업자의 정책도 반드시 알고 계셔야 합니다. 

 

 

 

 

주택임대사업자 혜택으로 여겨지던 등록 임대주택의 세제혜택을 축소 말소시키고 시장에 다주택자의 물건이 나오도록 유도하기 위해서 등록 임대주택을 자진말소를 하거나 기간이 만료되면 자동 말소시키는 정책이 시행되고 있습니다.

 

 

 

 

주택임대사업자에게 주어지던 연 2000만 원 이하의 임대소득에 대한 비과세 혜택도 2018년으로 폐지가 되어서 2019년부터는 임대사업자이거나 임대사업자가 아니어도 임대소득이 발생하면 종합소득세의 과세대상이 되었습니다. 물론 주택이 한 채인데 월세를 받거나(기준시가 9억 원 이하)  전세는 3 주택부터는 과세에 해당이 되는 등 몇 가지 예외규정이 있습니다.

 

 

 

 

이 외에도 등록한 임대주택이 2020년 7월 10일 대책 이후에 많은 내용이 변경이 되었습니다.

 

 

 

 

우선 단기 4년의 제도가 폐지가 되었습니다. 기존에 단기로 등록된 주택의 경우는 유지는 됩니다. 그리고 장기 8년의 경우 8년 -> 10년으로 변경이 되었습니다. 그리고 아파트는 이 기일 이후에 등록 임대주택의 등록이 되지 않습니다. 빌라나 오피스텔 등은 이제 단기는 안되고 10년 장기임대로 임대주택 등록이 가능하게 바뀐 것입니다. 

 

 

 

 

먼저 자진말소에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대사업자의 임대주택을 등록하면 해당 기간 동안 매매를 하지 못하고 임대를 규정에 맞춰서 임대를 주면서 시장에 공급을 해야 합니다. 물론 같은 임대사업자들끼리는 거래가 가능했습니다만, 이런 등록 임대주택의 자진말소가 가능하게 되었습니다. 

 

 

 

 

하지만 정확히 알고 자신에 맞는 포지션을 가지셔야 합니다. 무조건 다 자진말소를 할 수 있는 경우가 아닙니다.

 

 

 

 

우선 그 주택의 임대의무기간의 절반 이상을 채웠어야 가능합니다. 단기는 4년 장기는 8년이므로 각각 2년과 4년 이상을 충족해야 자진말소가 가능합니다. 그리고 자진말소를 할 경우는 그 주택에 사는 임차인의 동의서가 필요합니다. 물론 그렇겠지요. 임대주택에 현재 거주하는 임차인의 동의를 해야 할 테니깐요. 

 

 

 

 

그리고 이렇게 자진말소를 할 경우 그동안 받았던 재산세나 종부세 합산배제에 대한 과태료가 나오는 것이 아닐지 고민이 될 텐데요. 하지만 이 경우는 세금 혜택을 다시 환수하거나 추징하지는 않습니다. 정부의 정책에 맞춰서 절차에 맞게 말소하는 경우이기 때문이죠. 그리고 자진말소를 한 경우는 1년 이내에 해당 주택을 매도하셔야 합니다. 

 

 

 

 

그럼 다음으로 자동 말소에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

저 역시도 등록한 임대주택의 대부분이 올해 9월에 자동 말소가 되게 됩니다. 자동 말소는 자진말소와 다르게 임대의무기간이 경과해서 연장 등이 되지 않으므로 자동으로 등록 임대주택이 말소되게 되는 것입니다. 해당 주택이 만약 빌라라면 10년짜리로 등록이 가능하겠지만 아파트는 어떤 경우에도 이제 말소가 되면 등록이 되지 않습니다. 물론 나중에 법 정책이 다시 변경되면 어떻게 될지 모르겠습니다. 

 

 

 

 

다시 한번 정리를 하면 이제 2020년 8월 18일 이후에 주택임대사업자의 제도가 아파트에 한해서는 폐지가 된 것이라고 보시면 됩니다. 주택임대사업자 제도는 이제 빌라나 오피스텔, 다가구주택 등처럼 아파트를 제외한 주택에 대해서만 등록이 가능하고 그 기간도 4년과 8년이 폐지가 되고 10년으로 되었습니다. 그렇기 때문에 등록하는 임대주택이 10년간 이어지는 것의 장단점을 정확히 파악하고 등록을 해야 합니다. 그리고 기존에 등록 임대주택은 의무임대기간의 절반 이상 경과한 경우는 임차인의 동의서를 구해 자진말소가 가능합니다. 그리고 자진 말소한 날로 1년 이내에 매도를 하셔야 그동안에 받았던 세금 혜택 등을 추징받지 않을 수 있습니다. 그리고 자동 말소의 경우는 해당 주택의 의무기간이 지나서 말소되는 경우로 매도를 해야 할 규정은 없지만 그동안의 받았던 혜택에서 빠져나오게 되는 것입니다. 

 

 

 

 

이 제도가 과연 시장에서 얼마큼의 공급을 하여서 시장에 영향을 미칠지는 아직 더 두고 봐야 할 것입니다.