12월 10일부터 시행되는 민간임대주택특별법령 내용

12월 10일부터 시행되는 민간임대주택특별법령 내용

안녕하세요!! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요!!

오늘부터 시행되는 민간임대주택특별법령에 대해서 문자메시지를 받으셨나요? 9일날 저에게도 문자메시지가 왔는데요. 대부분 문자메시지로 받으셨을 것이라고 생각이 듭니다. 

그럼 바뀌는 이번 민간임대주택특별법령의 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

이번에 시행되는 내용은 등록임대 관리강화방안 19년 1월 9일발표 , 주택시장 안정화 방안 20년 7월 10일 발표, 주택시장 안정화 방안 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무와 20년 6월 9일 공포 실시와 함께 사업자의 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우 ( 임대보증금의 반환지연, 임대료 증액제한 위반 적발의 회피를 위한 임대차계약 미신고 등) 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여등 지자체 권리권한도 강화됩니다.

또한 임대사업자의 임대보증금 보증가입시 필요한 주택가격 산정 관련 부담을 경감하기 위해서 감정평가액뿐만 아니라 공시가격(또는 기준시가) 를 활용할 수 있도록 개선됩니다. 

먼저 첫번째부터 하나씩 다시한번 살펴보도록 하겠습니다.

등록임대주택 부기등기 세부사항입니다.

시기는 법 시행 이후 (20년 12월 10일) 등록된 임대주택은 지체없이 부기등기를 하여야 합니다. 법 시행이전에 등록된 임대주택은 시행후 2년 이내에 부기등기를 하여야 합니다. 

그럼 임대주택 부기등기를 하면 표기사항은 무엇일까요?

"이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제 43조 1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제 44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임"

이 내용이 등기하게 됩니다.

즉 임차인이 해당주택이 임대주택으로 등록된 주택인것을 정확히 인지할 수 있도록 한 조치입니다.

부기등기 위반시 과태료는 1차위반 200만원, 2차위반 300만원 3차위반은 500만원입니다. 

그리고 부기등기 말소는 해당 주택이 임대주택기간이 마치게 되면 부기등기 말소를 신청해야 합니다. 

두번째는 임대주택 권리관계 정보제공 의무 강화하였습니다. 

임대보증금의 미반환 사고의 원인이 임대인 임차인이 비대칭성에 있음을 감안하여 임대사업자가 임대차 계약을 할때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하고, 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 하였다.

특히, 다가구 주택이나 다중주택의 경우 한 건물에 두세대 이상의 전입이 존재하는 경우가 있습니다. 이런경우 예비 임차인이 선순위 임차인의 보증금을 확인하는 것이 어렵다는 점을 보완하여, 단독, 다중주택, 다가구주택의 유형인경우 임대사업자가 해당주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약시 예비임차인에게 제공하도록 개선되었습니다.

* 임대사업자가 확정일자부여기관에 요청하여 받은 임대차목적물,확정일자 부여일, 차임, 보증금, 임대차기간 등의 정보를 서면으로 제공 *

이와 함께 만약 위 사항을 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장 군수 구청장이 해당 임대사업자의 등록을 직권말소할 수있도록 하였습니다.

그리고 보증금 미반환으로 인한 피해발생 시 등록말소를 가능하게 했습니다.

임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생한 경우 시장 군수 구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수있다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그 간 제공받은 세제감면액도 환수 조치 된다.

이때 보증금 반환지연에 따라 직권말소가 가능한 경우는

첫번째 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우

두번째는 주택임대차 분쟁조정 위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립되었거나, 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우

가 해당됩니다.

그리고 임대사업자는 다양한 세제혜택을 받는 대신 임차인 보호를 위한 공적 의무를 준수해야 함에도 불구하고, 일부 사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 등록임대주택 제도의 취지를 훼손하고 투명한 관리를 저해하는 사례가 발생하고 있다고 하여 임대사업자의 계약신고를 유도하기 위해 임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 누차 불응( 3회이상) 하거나 거짓으로 보고하여 해당주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 힘들다고 판단되는 경우 지자체장이 직권으로 말소시킬 수 있도록 지자체의권리강한을 강화하였습니다.

그리고 이제 곧 시행되게 되는 의무사항으로 임대보증금 보증가입을 위해 해당 주택의 주택가격을 산정하는 방법이 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자의 부담을 경감하기 위하여 공시가격( 공시가격이 공시되지 않은 경우 국세청장이 산정 . 고시하는 기준시가) 도 활용할 수 있도록 개선하였으며, 공시가격과 기준시가의 현실화율을 고려하여 국토부장관이 정하여 고시하는 일정비율을 곱하여 적용하도록 하였습니다. 

부동산의 공시가격은 부동산공시가격알리미를 통해서 확인가능하며 국세청 홈텍스를 통해서 기준시가 확인 가능합니다. 

20년 기준 공시가격 현실화율은 평균 공동주택 69% 및 단독주택 53.6% 이고, 기준시가 현실화율은 83% 임

그리고 임대사업자의 등록말소 요건도 정비되었습니다.

종전에는 임대사업자 등록 후 1개월이 지나지 않았다면 제한 없이 말소신청이 가능했으나 , 이제는 3개월로 연장하도록 하였습니다. 하지만 등록 이후 체결 한 계약이 있는 경우 해당주택이 등록임대주택임을 알고 계약한 임차인의 보호를 위하여 임차인의 동의를 요하도록 개정되었습니다.

그리고 임대기간 중에도 말소 가능한 요건을 명시화했습니다. 

임대의무기간중 불가피하게 상황변경으로 인해 등록임대주택 사업유지가 곤란한 경우 세금 감면분의 추징없이 말소가능한 사유입니다. 

세부 사유는 

첫번째 재개발 재건축 등 사유로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거되어 기존 등록된 임대주택이 물리적으로 존재하지 않는 경우

두번째는 임대사업자의 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하여 기존의 임대사업자의 자격을 유지할 수 없는 경우

이제 오늘 12월 10일로 임대사업자의 의무가 조금 강화되었습니다. 과태료가 무서워서라기 보다는 임대사업자의 책임마인드를 가지고 해야 할 일이라고 생각을 합니다. 부자는 비난을 받아야 할 존재가 아닙니다. 존경을 받아야 할 존재이죠.