공공자가 주택의 개념을 알아보자

공공자가 주택의 개념을 알아보자

안녕하세요!! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

공공자가 주택이란 말이 많이 나오고 있습니다. 

이번 국토부장관의 교체로 새로 지명된 후보의 부동산의 성향을 시장은 미리 분석을 하면서 나오는 말인거 같은데요. 그동안의 하셨던 이야기를 토대로 공공자가의 개념이 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

공공자가란 무엇일까?

공공 + 자가 란 개념이 합쳐져서 나오는 거 같은데요. 

즉 토지임대부 주택을 말합니다.

 

건물만 입주자에게 분양하고, 토지는 공공이 소유한 채 일정시간 빌려 주는 주택을 의미합니다. 분양가는 원래 대지비용과 건축비용의 합계로 이루어지는데 대지비가 분양가에서 빠지게 되므로 주변시세보다 상당히 저렴하게 분양을 할 수 있습니다. 대신 입주자는 빌려쓰는 토지에는 따로 임대료를 내야 합니다. 

즉 땅은 공공기관 소유이며 건물만 내 건물로 분양을 받는 형태입니다. 하지만 저렴할 수 있겠으나 지료를 납부해야 합니다. 

그리고 해당 주택을 만약 매도할 경우 개인에게 팔수 있는 것이 아니라 정부나 공공기관에 매도를 해야 합니다. 지금 재건축같은 것에서 보면 현금청산의 개념처럼 정부는 감정가격으로 가져갈 것입니다. 

경매에서도 비슷한 지상권이 있죠? 

바로 법정지상권입니다. 

토지의 주인과 건물의 주인이 다른 경우인데요. 물론 지상권이 성립되서 건물 철거를 법에서 정한 기간 보호를 받을 수 있으나, 해당 토지사용의 대한 지료를 납부해야 하며, 지료를 미납할 경우 토지주는 건물주를 상대로 건물철거의 소송이 가능합니다. 

공공자가 주택의 개념이 처음 하는 것은 아닙니다. 

이미 과거 2007년 10월에 경기도 군포, 2011년 11월과 2012년 11월 서울서초구와 서울 강남구에 토지임대부 주택 공급 사례가 있었습니다. 

핵심지역에 저렴한 분양가격으로 들어갈 수 있고, 월세개념의 지료를 납부한다고 해도 그 곳이 만약 서울 강남 중심부라면 들어가고자 하는 수요는 넘쳐날 것입니다. 하지만 서울 강남과 서초구의 사례에서도 초반에는 토지의 소유권이 없어서 인기가 없었습니다. 이런 공급이 그 외 지역에서 일어난다고 하면 수요가 있을지는 솔직히 미지수일거 같습니다. 

만약 같은 값이라면 시장의 대중은 계약갱신청구권을 사용할수 있는 전세 2+2년을 선택하고 원하는 지역의 주택이 나오면 매매대기 수요가 될지, 건물만 내 소유고 토지는 정부소유이고 만약 무슨일이 생겨서 매도할 경우 정부에게 팔아야 하는 주택을 선택할지 말입니다.

만약 이 공공자가의 개념이 성공적이었다면 계속 이런 공공자가의 개념으로 공급이 되었을텐데 현재 상황은 그렇지 않았습니다. 

주요 핵심지역에 꼭 살아야만 하는 수요층은 반드시 있습니다. 교통이 그렇게 우리를 만들었고, 학군이 그렇게 만들었고, 직장이 그렇게 우리를 만들었습니다. 정부를 원망하거나 환경을 원망하지는 않지만, 지금 현재 정부의 부동산 정책은 이런 문제를 낳는 이유의 근본원인을 계속 잘못짚고 있는 거 같습니다. 

사람의 기본 3대 욕구중에 우리는 " 주 " 가 있습니다. 바로 의식주인데요. 지금은 삶의 질이 상승하면서 과거 잠만이라도 잘 수 있는 공간에서 살만한 집의 공간으로 개념이 바뀌었습니다. 계속 공급에는 문제가 없다고 하지만 사람들이 생각하는 내가 살만한 집, 살만한 위치에서 공급이 안되다보니 패닉바잉이 일어나고 영끌이 일어나는 것입니다. 

지금 공공자가 주택 이야기가 나오고 있습니다. 벌써부터 시장에서는 부정적인 시그널이 나오고 있습니다. 그리고 계약갱신청구권에 대한 이야기도 나오고 있습니다. 다시 한번 만약 정책이 산으로 간다면, 지금 부동산 정책은 건널수 없는 강을 건너는 수를 범할 수 있습니다. 

아직 늦지 않았습니다. 시간이 걸린다는 것도 국민들이 다 알고 있습니다. 하지만 원인을 정확히 짚고, 이런 분위기의 탓이 내탓이 아닌 남탓으로 원인을 짚고 계속 나아가면 계속 멀어지면서 집값은 계속 상승하고 전세난민에 이어서 이제는 월세난민까지 집주인부터 세입자들까지 모두 눈물을 흘리는 시대가 오고 말것입니다.