12.16 부동산대책 아파트 가격 변화

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

지금 국내는 물론 전세계가 코로나19로 인해서 경제적 손실에 큰 타격을 받고 있습니다. 처음엔 이렇게 걱정을 하지는 않았는데 지금은 정말 그 타격이 정말 이루 말할수가 없을 정도로 커지는 거 같습니다.

 

코로나가 2월부터 국내에서 기승을 부리기 시작을 하고 한달이 더 지났습니다.

 

그래도 저는 부동산 블로그이니 지금 시점에서 부동산이 어떤 상황인지 알아봐야 할거 같습니다. 또한 우리나라 국민자산의 50%이상이 부동산의 형태로 존재를 하다보니 우리나라 우리 국민의 자산의 타격은 결국 부동산가격일것입니다. 지금 미국이 큰 타격을 입은 것은 미국의 경우는 자산의 50%이상이 주식에 포함되어있기 때문입니다. 

 

과연 규제지역내 부동산 대출에서 주택담보비율 LTV를 조정을 하고 9억원 초과의 아파트의 담보비율을 줄였는데 현재 약 3개월이 지난 시점에서 아파트 가격은 어떻게 되었을까요?

 

저의 의견은 정부의 생각과는 다르게 큰 가격의 하락과 조정은 오지 않은 것으로 판단이 됩니다.

서울지역 9억원 초과 아파트 부동산 거래량은 9억원 이하의 아파트 대비 큰 폭으로 줄었지만 그 풍선효과로 9억원 이하 아파트의 가격 호가가 상승하였고, 또 후속조치인 2.20 부동산 대책으로 경기 인천 지역도 9억원 초과 아파트에 대해서 주택담보대출 비율을 축소하자 경기도 인천에서도 9억원 이하 아파트의 매매거래가 증가 하였기 때문입니다.

 

 

이것은 확실히 12.16대책 발표의 효과인것은 확실한거 같습니다. 서울에서 9억원 초과 아파트 거래 감소세는 뚜렷합니다.  서울에서 9억원 초과 아파트 거래량 감소폭은 9억 이하 보다 2.3배 컷습니다. 반면 9억원 이하의 아파트 경기 인천 지역은 거래량이 늘어나는 모습입니다.

 

12.16 부동산 대책 직후 3개월 정도가 지나는 동안 9억원 초과 아파트 매매거래량은 서울 경기를 중심으로 그 감소폭은 증가했습니다. 서울 9억원 초과 아파트의 실거래 신고건수는 3731건으로 대책 직전 3개월(9757건) 대비 61% 줄었습니다. 이것을 신고기한이 과거 60일에서 30일로 줄은것을 생각하면 그 감소폭은 커졌습니다.

 

9억원 초과 아파트 밀집된 강남3구는 대책 직전 3개월 4300여건에서 대책이후 1200여건으로 대폭 축소되었습니다. 이것은 강남구 그리고 서초구 송파구 순이었습니다. 그 거래량을 보면 약 70%정도 줄었습니다.

그럼 강남이 아닌 경기도권이나 외부지역의 거래량을 한번 보겠습니다. 주로 고가 아파트가 몰려있는 지역을 중심으로 보겠습니다.

수원시 영통구와 성남시 분당구 그리고 과천시 9억원 초과 아파트도 매매거래건수는 과거 3개월 대비 약 50~60% 줄었습니다.

그리고 해운대구와 대구 수성구도 228건과 98건으로 310건과 170건에서 각각 줄어들었습니다.

 

 

그럼 9억원 이하 아파트 거래는 어떻게 될까요?

 

처음에 말씀드린것처럼 경기 인천 지역으로 9억원 이하의 아파트로 아파트 매매가 쏠리고 있는데요. 그럼 한번 보겠습니다.

 

12.16대책 이후 수도권에서 9억원 이하 아파트 거래가 늘어난곳은 인천과 경기입니다. 경기도는 52000여건에서 67000건으로 약 27% 증가하였고, 이것은 경기도에서 규제지역에 포함된 과천,광명,하남,성남 지역을 제외한 나머지 지역을 중심으로 매매거래가 늘었습니다. 그 이후 2.20부동산 대책이 발표가 되고나서 3개월 정도가 지난 5월정도가 되면 경기도 지역의 9억원 이하 아파트는 또 다시 변화가 되어있을 것입니다. 사실 지금 코로나로 주택거래가 거의 일어나지 않는 이 시점에 이 코로나가 종식되는 시점에서 가격이 폭발적으로 상승하는 일이 있을까 걱정이 됩니다.

 

반면 부산은 조정대상지역에서 해제가 되고 가격이 상승하는것 같았지만 최근의 부산 부동산 시장은 9억원 이하 아파트에서 매매거래가격과 거래건수도 줄어들고 있는 것으로 보여집니다. 부산은 조정대상지역 해제로 잠시 반짝효과는 있었지만 긴 시점으로 보면 조정장세로 들어간것으로 보여집니다.

 

12.16대책 발표이전은 서울아파트 그중에서도 신축으로 그중에서도 강남의 아파트가 가격상승을 이끌었습니다.

하지만 12.16 부동산 대책 발표이후 가격을 이끈 것은 서울중에서도 9억원 이하 아파트 였습니다. 그러면서 경기 남부 지역의 아파트 가격 상승이 심해졌고, 정부는 2.20 부동산 대책을 발표합니다. 사실 이것은 12.16대책의 보완으로 조정대상지역까지 규제범위를 확대하는 것이었습니다. 2.20 부동산 대책으로 수원,의왕,안양 만안구가 추가로 지정되었고, 그이후 부동산 시장은 코로나로 인해서 현재 잠시 매매거래나 전세월세 이동이 멈춰있습니다. 하지만 코로나가 종식되는 시점에서 그동안 눌러놨던 매매거래의 손바꿈 현상이 일시에 폭발적으로 일어날수 있습니다. 그렇게 되면 다시 또 그 확산세가 인근지역으로 퍼질수 있고, 다시 한번 부동산 가격이 상승할수 있습니다. 결국엔 지금 부동산 시장의 흐름은 비규제지역,9억원 이하 아파트로 쏠림현상이 일어날것으로 보여집니다.

 

반면으로 9억원 이상 고가 아파트의 움직임은 어떻게 될까요?

 

매매거래가 줄어들것입니다. 12.16 대책을 발표하고 나서 계속 그렇게 되었지만 그 거래건수가 더 줄을거 같습니다. 또 이유는 고가 아파트의 공시가격 인상률이 21%가 되면서 보유세의 부담도 커졌기 때문입니다. 이미 뉴스에서 서울 강남의 아파트를 두채가졌을 경우 작년 보유세는 3000만원 정도 였지만 올해는 5300만원까지 증가할것이라고 발표했기 때문입니다. 하지만 9억원 이하 아파트는 지난해 인상률 2.9%보다 낮은 1.9%였습니다. 그래서 결국 9억원 이하 아파트를 중심으로 실수요자들의 움직임이 끊임없이 일어나고 있기 때문에 결국 방향은 비규제지역, 9억원 이하 아파트가 될것이라고 생각이 듭니다.또한 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 구입시 자금조달계획서를 추가해서 제출해야 하기 때문이죠.