윤석열 당선인 취임 후 재건축 시장 변화

윤석열 당선인 취임 후 재건축 시장 변화

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다. 

 

 

 

 

20대 대통령이 바뀌게 되면 아무래도 사람들의 주요 관심사가 무엇일까 한번 더 생각을 해보는 날이었습니다. 아무래도 지금은 뉴스에서 부동산에 대한 전체적인 규제를 완화하는 분위기로 많은 기사들이 나오면서 그동안 눌려있던 집값이 이제 다시 오르는 거 아니냐는 사람들이 많이 있습니다. 

 

 

 

과연 그러면 어떻게 될까요? 

 

 

 

그 중심에는 아무래도 바로 재건축이 주요 쟁점이 될거 같습니다. 

 

 

 

아무래도 현재 여당은 부동산 시장에서 재건축을 잘못 건드리게 될 경우 집값이 크게 상승할 것으로 생각을 하면서 재건축을 사실상 제로로 묶었습니다. 그리고 전 서울시장도 서울에서는 재건축을 막는 방향으로 정책을 이끌어왔습니다. 그 핵심의 방법이 바로 "안전진단"이었습니다. 

 

 

 

안전진단에서 반려를 하면서 재건축 시장을 올스톱시켰다고 생각을 해도 되는데요. 아파트가 벽에 금이 가면서 도저히 구상 무너질 염려까지 가지 않으면 재건축 안전진단을 통과시켜주지 않은 것입니다. 40년이 돼도 50년이 돼도 사실상 재건축을 준비를 할 수 있었지만 재건축 안전진단에서 무너질 정도가 아니면 멈추게 하면서 제동을 걸었던 것입니다. 

 

 

 

이런 재건축 시장에서 윤석열 당선인은 재건축에 대한 안전진단을 완화하겠다는 것입니다. 

 

 

 

방법으로는 현재 준공 30년 이상이 된 공동주택의 경우에는 정밀안전진단을 면제하거나 구조안정성의 기준을 30%까지 낮출 계획입니다. 현재까지는 구조안정성의 기준을 50%까지 강화를 하였는데요. 이것을 30%로 완화를 하겠다는 것입니다. 

 

 

 

이렇게 되면 전국적으로도 지어진지 오래된 아파트의 경우는 재건축의 대한 효과로 상승이 될 수도 있습니다. 

 

 

 

하지만 또 더 나아가 생각하면 새로운 공급이 이루어지고, 재건축을 통해서 사업성이 있는 입지에 새로운 공급이 생길 것이므로 앞으로는 원하는 곳에 공급할 수 있는 공급량도 늘어나게 됩니다. 

 

 

 

 

그리고 이번 정부의 재건축을 막는 또 하나의 제도가 있었습니다. 

 

 

바로 재초환입니다. 재건축 초과 이익 환수제인데요. 줄여서 재초환이라고 부릅니다. 

 

 

 

재건축 초과이익환수제는 조합원들이 평균 3000만 원 이상 개발 이익이 생기면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도를 말하는데요. 

 

 

 

 

이렇게 되다 보니 재건축 기준을 갖춘 아파트의 조합원도 생기는 이득의 상당 부분을 지불해야 하기 때문에 여러 가지 이해관계가 생기면서 사실상 진행이 힘들었습니다. 현재의 정부의 정책에서 그 기준금액을 상향하고, 부과율을 인하하고, 비용 인정 항목을 확대하는 등 여러 가지 방법을 도입해서 조합원들에게 수익을 다시 돌려주면서 재건축이 진행이 되는데 속도를 올리려고 하고 있습니다. 

 

 

 

 

현재 재건축 연한을 채워가는 지역은 바로 1기 신도시입니다. 1기신도시는 일산, 부천 중동, 군포 산본, 안양 평촌, 성남 분당으로 해서 5개의 신도시인데요. 이곳의 기준이 채워지면서 그곳에 대한 기대감도 높아지고 있습니다. 

 

 

 

 

사실상 어느 누구 후보가 대통령이 되었어도 원하는 지역에 원하는 만큼의 공급을 하기 위해서는 기존의 입지가 좋은 곳의 아파트를 부셔서 다시 새로 건축하면서 더 높이 짓는 것이 유일한 방법이라고 생각을 했을 것입니다. 그보다 확실한 수요를 억제할 방법은 없으니깐요. 하지만 정부는 재건축을 진행을 하게 될 경우 그 주변에 부동산 집값도 잘 생각해서 고민을 해봐야 합니다. 분양을 받기 위해서 그 지역에 전세나 월세로 거주를 해야만 하는 사람들이 늘어나면 임대차시장이 불안해질 수 있기 때문입니다. 그리고 멸실주택으로 인해서 그 지역에서 이사를 나오는 세대수를 흡수를 할 수 있는 여력이 시장에 충분한가도 고민을 해봐야 합니다. 이 모든 것이 자칫 잘못하면 부동산 시장에서 엄청난 여파로 매매시장과 전월세 시장이 폭발할 수 있기 때문입니다. 

 

 

 

 

단기간에 공급을 하기 위하기 보다는 좀 더 장기적인 플랜으로 계획을 잡아서 재건축을 통해서 멸실주택이 생기면 그 멸실주택의 이주수요를 흡수하고 재건축을 통해서 새로 분양 입주를 하고, 다른 지역에서 재건축이 진행되고 하는 이 모든 과정이 톱니바퀴가 도는 것처럼 착착 맞아 돌아가게 계획을 했으면 합니다. 

 

 

 

 

아무래도 이제 돌아오는 부동산 재건축 시장에서는 급격하게 오르는 원자재가격으로 인해서 건축을 하는 것도 많이 힘들고, 급격하게 올라가고 있는 공시 가격 등으로 보상을 해주는 면에서도 더 큰 어려움이 있을 것이라고 보이기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

앞으로의 부동산 시장에서 분위기는 재건축이나 재개발 등의 공급하는 상황에서는 좋은 요인 보다는 불안한 요인들이 더 많은 측면이 있어 보입니다.