새 아파트 전월세금지법 알아보자

새 아파트 전월세금지법 알아보자

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

주택임대차에서 오늘부터 시행되는 법령이 하나 있습니다. 

바로 전월세 금지법입니다. 

그럼 전월세금지법이란 무엇일까요?

전월세 금지법이란 분양받은 아프트를 본인이 입주하지 않고 적법한 예외사항을 제외하고 전세나 월세로 임대를 하게 되면 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금이 나오는 것을 전월세 금지법이라고 합니다.

이것은 과거부터 시행된다고 이미 알고 있는 내용이었지만 이제는 새로 분양받는 아파트의 경우는 본인이 의무로 거주를 해당기간동안 해야만 하는 것입니다. 

전월세 금지법은 결국 분양가상한제로 해당시세차익을 얻는 아파트의 분양권자로써 2월 19일 이후에 모집공고를 내는 아파트가 그 해당대상입니다. 

전월세 금지법의 거주기간은 어떻게 될까요?

제가 과거에도 포스팅을 했지만 그 의무기간은 2~5년까지 입니다. 

민간택지의 경우 2~3년의 의무거주기간을 그리고 공공택지의 경우는 3~5년이 적용되게 됩니다. 

전월세 금지법을 실행하게 된 이유는 무엇일까요?

현 정부 들어와서 25번의 부동산 대책을 발표해왔습니다. 

공급대책도 발표를 하고 규제대책도 발표를 했습니다. 하지만 그래도 집값은 계속 상승을 하고 있는 것이 현재 현실인것을 부인할 사람은 아무도 없을 것입니다. 그 원인으로 투기세력이라고 생각한 현 정부는 전월세 금지법으로 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 신규아파트를 공급하기 위해서 전월세 금지법을 시행하게 되었습니다. 

즉 분양을 받고 본인이 들어가서 살지 않으면서 전세나 월세를 주고 나중에 시세차익을 얻는 세력을 근절하기 위해서 입니다. 그래서 의무거주기간을 법으로 두게 됩니다. 

즉 투기수요를 차단하고 실수요자를 지키기 위해서 시행을 하게 된 것입니다. 

그럼 정말 못들어가서 살 이유가 있는 경우는 어떻게 될까요?

예외로 인정받는 경우는 몇가지 있습니다. 물론 입증을 해야 하고요. 

거주의무기간내에 해외체류를 하거나 근무지의 이동이 있는경우, 학업이나 취업으로 이사가 필요한 경우, 질병치료나 혼인 또는 이혼등 부득이한 상황ㅇ이 있는 경우는 전월세가 가능합니다. 

그럼 이것을 허위로 하거나 의무거주기간을 지키지 않을 경우는 어떻게 될까요?

이제는 위반할 시 1년이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해지게 됩니다. 그리고 위반시 그 해당주택은 한국토지공사에 의해서 매입되게 됩니다. 결국 분양주택의 권리를 잃어버리게 되는 것이죠. 소유권을 박탈당하게 됩니다. 

의무거주기간은 3~5년이며 전매제한도 있습니다. 전매제한의 경우는 투기과열지구의 경우는 5~10년 그외지역은 3~8년의 전매기간을 두게 됩니다. 

그럼 이제 오늘 이후 전월세금지법이 실행이 되게 되면 시장은 어떻게 움직일까요? 

정부의 입장은 전월세 시장에 큰 영향이 없을 것이라 생각을 합니다. 하지만 어떻게 영향이 없을수 있을까요? 임대 2법이 실행된 작년도 오히려 정부는 세입자들의 권익을 보호해줄 정책이라고 했지만 새로운 임차를 구하는 임차인들은 지옥의 끝으로 밀어넣었고, 다행히 계약갱신을 한 현재 임차인도 2년뒤에 임차시장이 두렵기만 한 시장을 만들어버렸습니다. 그리고 사람들이 살고 싶어하는 아파트의 주택임대사업자의 제도도 이제는 자동말소와 자진말소를 통해서 금액도 차근차근 폭등을 할 우려가 높습니다.

새 아파트가 새로 입주를 하게 되면 그 아파트에서 나오는 전월세 입주물량으로 주변 아파트가 조정을 받는 것을 우리는 많이 봐왔습니다. 과거 헬리오시티가 입주할 때 강남과 강동구쪽의 아파트의 전세는 폭탄을 맞았다 싶을 정도로 조정을 받았습니다. 물론 기간이 지나서 다시 자기 자리를 찾아가고 있지만 새로 입주하는 아파트의 물량도 시장의 중요한 공급입니다. 

그 숫자가 미미해도 아니 한채만 있다고 해도 그것은 분명 시장에 영향을 미친다고 생각을 하고 정책을 만들어야 한다고 생각을 합니다. 지금처럼 시장의 공급량이 적어있는 상황에서는 간혹 나오는 하나의 물건이 시세를 만들기 때문이죠.

새 아파트 전월세금지법도 시장에 영향을 크게 줄 것입니다. 안타깝게도 이 법은 전월세시장에 부정적인 시그널을 주겠죠. 투기수요를 막기 위해 정책을 펼쳤지만 전월세를 구하는 수요자의 입장에서는 좋은 정책이 될 수는 없을 것입니다. 

오늘부터 시행된 전월세금지법으로 이제 앞으로 시장은 어떻게 움직일지 투자자라면 반드시 미리 생각해볼수 있는 지혜를 갖길 바랍니다.