공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 2.4 부동산 대책 정리

공공주도 3080 2.4 부동산 대책 정리

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

지난 2월 4일 현 정권의 25번째 부동산 대책이 발표되었습니다. 

혼자 생각은 25번째 부동산 대책이니 2월 5일에 발표가 되지 않을까 생각을 했는데 2월 4일에 발표가 되었네요.

그래도 이번 부동산 대책은 시장에 나름 공급에 대한 강력한 메시지를 준것으로 여겨지므로 그런 면에서는 긍정적이라고 생각을 합니다. 

지금 부동산은 용암처럼 들끓고 있습니다. 

이제 설날이 지나고 나면 다시 이사철이 시작되면서 다시 전세가격은 한번 더 폭등할 여지도 충분히 있습니다. 

시장은 매우 불안하며 서울의 25개 구에서 이제는 저 북쪽에 있는 곳도 평당 2000만원을 돌파해서 서울의 모두가 이제는 평당 2000만원의 시대가 되었습니다. 

물론 2000만원은 구축에 해당되는 가격이고 신축의 경우는 그보다 훨씬 높은 가격에 거래가 되고 있습니다.

그럼 정부가 이번에 발표한 25번째 부동산 대책은 어떤 내용이 있고 앞으로 어떤 메시지를 주었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 늘 정부의 부동산 대책이 발표되면 그 제목을 잘 살펴봐야 합니다. 그 안에 정부의 정책의 90%가 포함이 되어있기 때문입니다. 

대도시권의 주택공급을 획기적으로 확대한다는 방안이라는 것을 볼 수 있죠?

그럼 어떤 방법을 통해서 획기적으로 이어나가려는지 보도록 하겠습니다.

먼저 현재 시장의 정부의 입장은 실패한 정책의 실패는 인정하지 않는 것으로 보여집니다. 

원인으로는....

투기수요에 대한 세제혜택의 축소와 대출규제를 강화하여 서울은 실수요자 중심으로 개편이 되었다고 말하고 있습니다. 하지만 이렇게 전세가격과 매매가격의 상승은 초저금리와 가구수의 급증을 원인이라고 말하고 있습니다.

결국 이렇게 가구수의 급증으로 산업구조에 맞춰서 도시공간의 구조를 개편할 필요가 있기에 주택을 공급하고, 특히 서울 도심내 주택공급을 하겠다는 내용입니다.

그 원인이 서울의 사람들이 살고 싶어하는 집의 공급이 부족하고 주택임대사업자의 물건이나, 양도세 중과로 인해서 매물잠김현상으로 공급을 하는 것이 아니라, 산업구조의 개편으로 가구수가 증가해서 주택을 공급하겠다는 내용입니다.

그러면서 현재의 도심내 주택공급은 도시정비법에 따라

(1) 지자체가 정비계획을 수립하고

(2) 토지주가 조합을 설립하고

(3) 조합원 의견을 조율하며 사업을 추진하였습니다.

이에 따라서 현재 도심내는 역세권의 변화와, 준공업지역의 변화, 저층 주거지의 변화를 모색하게 되었고, 새로운 변화를 모색하게 된 것입니다.

결국 이렇게 역세권, 준공업지역, 저층 주거지의 지역을 재개발 재건축하기 위해서는 토지주들의 의견이 서로 상충되고 하나로 모으는 것이 어려워서 공공이 참여해서 현재의 이런 문제점을 보완하여 시행해서 시간을 단축하고 공급을 하겠다는 것입니다. 

이런 주택공급의 목표는 2025년까지 수도권과 대도시에 83만호를 공급하겠다는 것입니다.

수도권 61만호 (서울 32만호) 

그리고 5대광역시 22만호의 공급입니다. 

주민이 희망시 공공이 주도하여 FAST TRACK으로 절차를 간소화 하여 빠른 공급을 하겠다는 내용인데요.

그렇게 해서 역세권과 도심내 그리고 가용용지와 공공택지를 통해 공급을 하겠다는 것입니다.

해당 주택은 양질의 품질 높은 주택을 공급하며. 수요자가 선호하는 주택을 공급하겠다는 것이 내용입니다. 

정말 어마어마한 양입니다. 이 만큼의 물량이 공급이 되면 아마 부동산 값이 너무 떨어져서 문제가 될 정도의 양이라고 생각을 합니다.

그럼 이런 83만 가구에 대한 양을 어떤 방법으로 공급을 하겠다는 것일까요?

먼저 첫번째는 도심공공주택 복합사업을 통해서 공급을 하겠다는 내용입니다.

위에서 말한 것처럼 역세권과 준공업지역 그리고 저층주거지의 용적률을 상향하여 공급을 하겠다는 내용입니다. 

도심내 공공주택 복합사업을 통해서 도입을 하겠다는 예상 물량입니다. 

5년간 서울 총 11만호 경기 인천에 3만호의 공급을 하겠다는 것입니다. 

그리고 두번째 공공이 주도하는 재개발과 재건축 사업입니다.

민간에서 재건축등을 할 경우에는 모든과정의 기간이 평균 13년이 걸리지만 공공이 주도하면 그 기간을 5년으로 단축을 하여 공급하겠다는 내용인데요. 

이런 공공이 주도하는 주택의 활성화 방안으로는 다음과 같습니다. 

(1) 사업성 제고를 위한 도시 건축규제를 완하합니다.

(2) 조합원 추가수익을 보장합니다.

(3) 초과이익환수제를 미부과 합니다.

(4) 현물 선납시 양도세 비과세합니다.

(5) 조합원 2년거주요건을 미적용합니다.

그리고 발표일 이후 공공이 시행하는 지역에는 토지거래허가구역으로 지정이 됩니다. 

불법적으로 투기수요가 들어오는 것을 차단하겠다는 것입니다. 

그래서 발표일 이후에 매수한 주택이 사업이 시행될 경우 현금청산을 받아야 할 대상이 되버리고 맙니다. 

그럼 앞으로 시장의 관리 방안으로는 어떤 것이 있을까요?

대책 발표일 이후 사업구역내 기존 부동산에 대해 신규 매입계약을 하는 경우는 우선공급권을 미부여 합니다. 

그리고 지분쪼개기로 단독주택이나 나대지 땅에 다세대를 짓거나 해서 지분을 쪼개서 공급을 받으려는 것도 금지가 됩니다. 

원칙적으로 구역내 1세대에 1주택만 공급을 하는 것을 원칙으로 합니다.

이 문제는 앞으로 많은 논란의 여지가 있을 것으로 보여집니다. 

그리고 해당 지역내 상가소유주에 대한 공급은 기존 상가의 연면적 범위내에서 원하는 만큼 공급을 원칙적으로 하나 예외적인 경우는 주택으로 공급을 합니다.

이번 25번째 부동산 대책은 정부가 규제지역을 추가 지정하거나 규제를 강화하는 내용이 아닌 시장을 안정시키기 위해서 공급의 시그널을 보낸것이라고 여겨집니다. 

하지만 어떤 사업을 하더라도 그 예상과 다른 돌발 변수가 많고 각각의 입장이 틀려서 많은 문제가 있습니다. 최대한 각각의 입장을 맞추려고 했지만 이 정책이 시장에 직접적으로 얼마나 영향을 미칠지는 앞으로 상황을 지켜봐야 할 것같습니다. 

그리고 아직 2기 신도시도 현재 일부 지역에서 입주가 이루어지고 있고, 3기신도시의 대한 보상도 안된 상황에 다시 신규택지지정을 통한 공급을 하겠다는 것은 자꾸 배가 산으로 간다는 느낌을 지울 수 없습니다. 

벌려진 일을 하나하나 마무리를 지어가면 차곡차곡 해나가야 하는데, 시장이 말을 듣지 않으니 계속 밀어부치기 식으로 하는 것은 아닐지 또 걱정이 됩니다.