조정대상지역 비과세 거주요건

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

이번에는 주택 부동산 조정대상지역 비과세 거주요건에 대해서 말씀을 드려보도록 할게요.이 내용은 1주택자부터 다주택자까지 상당히 중요한 내용입니다.

 

우리 부동산을 사고 파는 거래에서 발생하는 수익에 대해서는 양도소득세를 매기게 되어있습니다. 이런 양도소득세를 아낄수 있는 방법이 몇가지 있는데 그것이 바로 비과세 혜택을 받는 것입니다.

 

이 양도소득세의 혜택도 최근의 정부정책에서 내용이 변경이 되면서 다소 헷갈릴수 있습니다. 그럼 오늘은 양도소득세 비과세 거주요건에 대해서 이야기를 하겠습니다.

 

 

1주택자와 다주택자들은 집을 언제 팔고 사야 할지 고민이 많은 상황입니다. 특히 지금처럼 부동산 정책이 자주 나오고 바뀌는 것이 많을때는 특히 그렇습니다. 취득에서 보유, 처분까지 단계별로 세금이 오르고 있고, 조건들도 촘촘하게 얽혀 있기 때문입니다.

 

조정대상지역은 취득시점에 따라 2년 거주 요건이 달라지기도 합니다. 지난 12.16 부동산 대책으로 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건도 강화되었습니다. 그렇다 보니 1주택자들은 새로운 주택을 갈아 탈 때 방심하면 세금 감면 혜택을 받지 못할수 있습니다. 그래서 1주택자가 집을 팔때 양도소득세의 조건들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

그럼 우선 일시적 2주택자가 기존주택을 양도소득세 비과세 받으려면 어떻게 해야 할까요?  우리나라의 대부분의 인구가 1주택자인데요. 그 숫자는 주택을 소유한 사람중에 약 85%가 1주택자라고 합니다. 그렇게 보면 다주택자의 숫자는 상당히 적은것이고요.

 

이런 1주택자가 양도소득세 비과세를 받을수 있는 조건은 기존주택 취득 1년후 신규주택을 사야하고, 기존주택은 신규주택 취득 후 일정기간 이내 팔면 1세대 1주택자의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기존주택을 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 구입했다면 기존주택은 양도당시 2년거주요건도 갖춰야 합니다. 2017년 8.2 부동산 대책전에 취득한 조정대상지역외 비규제지역의 주택이라면 2년 보유만 하시면 그 혜택을 받을 수 있습니다.

 

하지만 2018년 우리가 아는 9.13 부동산 대책과 2019년 12.16 부동산 대책으로 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 요건이 강회되었습니다.  이때 강화된 조건 적용대상은 기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 포함된 경우에 취득시점에 따라 기존주택 처분 기간은 달라집니다.

먼저 2018년 9월 14일과 2019년 12.16일 사이에 신규주택을 취득한 경우는 기존주택을 3년이 아닌 2년 이내야 팔아야 합니다. 하지만 최근에 발표된 12.16 대책은 이 대책 발표이후 취득한 주택은 기존주택의 처분기간이 줄어들고 구입한 주택으로 직접 전입신고를 해야 합니다.  처분기간은 1년이 되었습니다.

 

그럼 조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 대출을 받아서 신규주택을 구입할 경우는 양도소득세 비과세 요건과 혼동이 되는데요. 대출을 받은 경우에는  기존주택 처분과 신규주택 전입은 2년이내입니다. 하지만 일시적 2주택의 비과세 요건은 1년 이내에 전입을 해야 합니다. 그래서 대출을 받을 경우는 1년 이내에 매도와 이사를 마쳐야 합니다.

 

그럼 만약 분양권의 경우는 어떻게 될까요? 분양권은 분양권 계약일이 아닌 잔금을 내서 소유권이전등기 접수일이 취득시점이 됩니다. 그래서 많이 혼동이 될수 있으며 만약 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 기존규정대로 3년의 유예기간을 적용받게 됩니다.

 

그럼 만약에 조정대상지역내 임대주택 등록한 1세대 1주택자는 2년거주를 해야할까요? 그것은 2019년 12.17일 이후 조정대상지역에서 임대주택으로 등록해도 1세대 1주택자 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.

 

그리고 2021년 부터는 다주택자에서 1세대 1주택자가 된 경우는 양도소득세 비과세 계산시 2년보유의 계산이 바뀌게 됩니다. 다주택자가 마지막으로 주택을 팔아서 1주택자가 된 시점부터 보유기간을 산정하게 됩니다. 다주택자의 보유기간은 인정을 해주지 않겠다는 것입니다. 특히 다주택자가 비과세 혜택을 받으려고 계획을 하시는 분들에게는 꼭 중요하니 잘 생각하셔야 합니다.

 

그리고 9억원 초과 고가주택 1세대 1주택자는 실거주 기간에 따라 갈아타기 시점을 검토해야 합니다. 2년 이상 거주한 고가주택 1주택자는 장기 거주가 어렵다면 올해 안에 처분하는 것이 장기보유특별공제를 더 받을 수 있습니다.

 

그리고 2021년부터 장기보유특별공제 혜택이 달라집니다. 보유와 거주기간을 분리해서 장기보유특별공제를 합산을 하게 됩니다. 보유기간이 최대 10년이면 40% 거주기간이 10년이상이면 40% 그래서 최대 80%가 됩니다.

 

집을 사고 파는데는 발생하는 세금을 우리는 잘 알아야 합니다. 특히 정부에서 양도소득세 계산시 우리가 받을 수 있는 혜택중 가장 큰 것은 비과세입니다. 이런 비과세의 거주요건을 우리는 잘 파악을 해야 합니다. 그래야 우리의 소중한 돈을 지킬수 있습니다. 그래서 이 세금에 대한 부분이나 정책에 대한부분은 정말 중요하고 잘 알아야만 하는것이죠.