장기보유특별공제

장기보유특별공제

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

몇일전 저는 제가 부동산투자를 시작하고 처음 경매로 매입을 했던 부동산을 매도를 하고 양도소득세 신고를 했습니다. 법무사 비용과 부동산 중개비용을 비용으로 인정을 받고 보일러를 교체한 것이 있어서 이것도 비용으로 인정을 받았습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 받으면서 추가로 장기보유특별공제도 받았습니다.

총 제가 가지고 보유하고 있던 기간이 약 5년 5개월정도가 되면서 10%의 장기보유특별공제를 받았는데요.

그래서 이번에 장기보유특별공제에 대한 내용을 한번 적어야 겠다고 생각을 했습니다. 이런 장기보유특별공제도 지금 조정대상지역내에 있는 부동산을 매도할 경우는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 하지만 한시적으로 5월 31일까지 10년이상 가지고 있는 임대사업자 임대주택에 대해서는 양도세중과배제와 장기보유특별공제를 제공해주고 있다는 점도 알아보시면 좋을거고요.

 

 

그럼 장기보유특별공제란 무엇일까요?

 

장기보유특별공제는 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 것을 말합니다. 또한 이것은 보유기간이 길어질수록 양도소득세의 공제율이 높아지게 됩니다.

 

 

이 제도는 과거부터 지금까지 다주택자를 비롯해서 모든주택자들이 양도소득세를 낼때 절세의 방법으로 이용을 해왔습니다.

하지만 현 정부가 들어오고 총 19번의 부동산대책이 발표되면서 다주택자를 용납을 하지 않으면서 과거 주던 혜택을 하나둘 줄이고 있습니다.

그중에서 가장 큰것이 바로 세금의 혜택이었는데요. 이것중에 하나가 바로 장기보유특별공제입니다.

 

 

특히 우리나라처럼 부동산이 자산의 성격이 강한 나라에서는 특히 더더욱 예민하게 받아들여질수 있습니다. 1가구 1주택 비과세혜택을 받을 시에도 9억원 넘는 주택을 매도할경우 9억원의 초과분에 대해서는 양도세를 내게 됩니다. 하지만 1주택자의 경우는 3년이상 보유시 매년 8%의 장기보유특별공제가 적용이 되어서 최대 10년을 보유하게 되면 80%의 양도소득세를 줄일수 있습니다. 그래서 장기보유특별공제는 1주택자부터 다주택자들까지 반드시 알아야할 중요한 절세의 방법인것입니다.

 

 

이런 세금의 혜택을 주는것도 2년이상 거주하지 않는 고가주택의 경우는 1년에 8%의 장특공을 주는것을 2%로 줄이게 되었습니다. 그래서 실제 거주하지 않으면 예전에는 보유만으로 80%받던것을 이제는 최대 15년 보유시 30%로 혜택이 줄어들게 되었습니다.

 

장기보유특별공제의 표를 보면 다음과 같습니다.

 

 

 

보유기간	2018년 까지		2019년 이후
	1주택자	다주택자	1주택자	다주택자
3년이상	24%	10%	24%	6%
4년이상	32%	12%	32%	8%
5년 이상	40%	15%	40%	10%
6년 이상	48%	18%	48%	12%
7년이상	56%	21%	56%	14%
8년이상	64%	24%	64%	16%
9년이상	72%	27%	72%	18%
10년이상	80%	30%	80%	20%
11년이상				22%
12년이상				24%
13년이상				26%
14년이상				28%
15년이상				30%

 

 

 

그리고 조정대상지역내에 다주택자들은 장기보유특별공제가 전면 적용되지 않습니다. 고가주택도 2020년 1월부터는 2년이상의 거주요건이 추가가됩니다.( 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역내 주택에 해당됩니다)

 

이 표를 보면 아시겠지만 장기보유특별공제에서 크게 바뀐 부분은 다주택자들의 장기보유특별공제의 혜택이 축소되었다는 것입니다. 저도 다주택자이다보니 이번엔 판 물건이 조정대상지역이 아니면서 5년이 넘게 가지고 있어서 10%의 장기보유특별공제를 받았습니다. 하지만 혜택이 줄어들기전이라면 15%의 장기보유특별공제를 받을수 있었겠지요.

 

원래 정부는 국민들에게 생활의 거주공간인 주택을 공급해줘야 할 의무가 있습니다. 하지만 그것을 정부가 전적으로 할 수가 없기 때문에 그것을 민간에 넘겨서 민간임대사업자를 양성을 하게 된것입니다. 그러면서 주택임대사업자의 경우는 면세사업자로 적용이 되게 된것이죠. 만약 주택임대사업자가 과세사업자라면 부가세에 해당되는 10%가 세입자들에게 전가될 것이 뻔하기 때문이죠. 그러면서 주택임대사업자를 양성했고 정부는  본인의 보유한 주택을 정부에 신고를 하고 그것을 사회적으로 민간적으로나 좋은 방향으로 돌아가도록 하고 유지가 될 수 있게 해야 하는것이 어떻게 보면 정부의 역할이라고 생각을 합니다 . 그래서 현 정부 초반 정부는 그동한 신고를 하지 않고 임대업을 하던 사람들에게 임대사업자를 낼것을 권장했고, 대출이나 세금의 혜택을 줄것을 약속했습니다. 그러면서 연 5%의 상한율과 같은 것을 지키며 해줄것을 권고 했습니다.

하지만 현재 정부는 그 방향과는 거의 180도 바뀐모습을 보이고 있습니다. 오히려 혜택을 줄이고 있습니다. 어떻게 보면 다주택자들이 가지고 있는 주택만큼 세금을 내야 하는 것은 당연한 일이지만 이것은 어떻게 보면 정부가 해야할 일을 우리 국민이 하고 있는 것도 없지 않아 있는점 정부는 알아야 할것입니다. 결국 민간에서 임대사업자들이 많이 생성이 되서 그것이 민간에 좋은 임대주택이 보급이 되면 주거환경의 질이 올라가면서 우리 국민의 삶의 질도 높아질수 있다고 생각을 하는데 지금 정부의 방향은 그렇지 않다고 생각이 듭니다.