양도소득세 계산 순서

양도소득세 계산 순서

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

지난번 양도소득세율 포스팅에 이어서 이번에는 양도소득세 계산 순서에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 지난번에도 이야기를 했지만 최근 양도소득세에 대해서는 정말 알아야 할 것들이 정말 많습니다. 비과세 거주요건부터 양도소득세 중과까지요.

 

 

양도소득세는 현재 세율상 우리는 6% ~ 42%의 양도소득세를 계산 적용하고 있습니다. 하지만 여기에 양도소득세가 중과가 되면 최대 62%까지 적용이 될 수 있습니다. 만약에 양도차익이 5억원이 이상이면서 조정대상지역내 2주택 이상을 가지고 있게 된다면 42% 에서 20% 가 가산되기 때문입니다. 그렇게 되면 양도 차익이 많아도 정작 수익을 내는 것은 내가 아니라 대한민국 정부가 되는 것이죠. 조금은 안타까운 현실입니다.

 

 

양도소득세를 계산하는 과정을 이해를 하고 있어야 양도소득세 계산에서 절약을 할 수 있는 방법을 이해를 하실 수 있습니다.

그럼 양도소득세 계산 순서를 한번 보겠습니다.

 

 

양도소득세 계산 순서

 

 

 

1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

3) 양도소득금액 - 소득감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제

   

    = 양도소득과세표준

 

 

4) 양도소득과세표준 * 세율 = 자진 납부할 세금

 

 

 

양도소득세 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

처음 부동산을 하시는 분들은 단어가 어려워서 잘 이해가 안되실수 있지만 저의 설명을 한번 들으시면 쉽게 이해를 하실 수 있으실 것입니다.

 

 

먼저 첫번째는 양도가액은 내가 매도를 한 매도가격을 말합니다. 판매가액입니다.

그리고 취득가액은 내가 그 부동산을 구입할때 구입가격입니다.

그리고 필요경비는 살때 그리고 팔때 부동산 중개수수료가 들어갔다면 그 비용과 부동산 법무사비용 그리고 필요경비로 인정이 되는 소비가 있으면 필요경비가 됩니다.

 

예를 들어서 보일러 교체비용,샷시교체비용,거실이나 안방확장비용등이 필요경비로 인정이 됩니다. 만약에 보일러 수리비용이나 샷시 수리비용이거나 싱크대 교체비용 욕실 수리비용은 필요경비로 인정이 되지 않습니다. 그리고 부동산 중개수수료도 내가 사고 팔때 부동산 수수료는 인정이 되지만 보유기간중 세입자와의 임대계약에서 발생한 중개수수료는 인정이 되지 않습니다.

 

 

그렇게 하게 되면 양도차익의 금액이 나오게 됩니다.

 

 

그리고 두번째 그 금액에서 장기보유특별공제를 빼주게 됩니다.

지금 조정대상지역내의 주택을 팔경우는 장기보유특별공제 혜택이 배제가 되고 있습니다. 이런것도 그때 그때 부동산 정책에 따라서 변경이 될수 있습니다. 저는 실제로 지난달에 부동산 하나를 팔았는데, 이것은 인천에 있는 부동산이며 현재 조정대상지역이 아닙니다. 그래서 가지고 있던 기간이 5년이상 6년 미만이라 10%의 장기보유특별공제를 받았습니다. 저는 다주택자이기 때문에 10%를 받았는데요. 이것이 1000만원이라면 100만원의 공제를 받는것이고 1억이라면 1천만원의 공제를 받게 되는것입니다.

 

 

그렇게 장기보유 특별공제를 빼주게 되면 양도소득금액이 나옵니다.

 

 

그리고 해당이 된다면 양도소득금액에서 소득금액 감면대상 소득금액을 빼고, 양도소득금액 기본공제를 빼주게 됩니다.

기본공제는 1인당 1년 (1월 1일부터 12월 31일까지) 250만원의 기본 인적공제를 해줍니다. 이것은 일년에 한번으로 한번 이혜택을 받게 되고 1년안에 추가로 주택을 팔 경우는 기본공제 혜택을 받을 수 없습니다. 그래서 양도세를 절약할수 있는 방법으로 1년에 되도록이면 한채씩만 팔거나, 한채를 팔고 또 팔아야 할 경우에 그 다음 년도에 파는 것이 절세의 방법이 될수 있을것입니다.

 

 

그렇게 되면 과세표준 금액이 나오게 됩니다. 그럼 양도소득세율 구간에서 내 금액에 해당이 되는 금액의 과세표준을 곱하게 되면 양도소득세가 나오게 됩니다. 그리고 양도소득의 금액에 누진공제가 해당이 된다면 나온 세금에서 누진공제를 빼게 되면 내가 납부해야 할 양도소득세가 결정이 나오게 됩니다.

 

 

양도소득세 계산 순서를 한번 살펴봤는데요.

이것을 이해를 하시게 되면 양도소득세를 절약할 수 있는 방법도 생각을 하실수 있을것입니다. 먼저 필요경비가 인정이 되는 것은 영수증을 꼼꼼히 챙겨두는 것입니다. 현금영수증이나 세금계산서를 챙기시면 됩니다. 그렇게 되면 사업장명, 사업자번호,그리고 전화번호등 영수증에 기입이 되는데요. 나중에 양도소득세 신고를 할때 적어야 할 사항입니다. 그래서 필요경비로 인정을 받게 되면 양도소득세 절약을 할수 있습니다.

그리고 장기보유특별공제가 해당이 되는 지역이라면 챙기는 것입니다. 내가 혹 팔아야 하는 시기가 만 12개월 정도이거나 하다면 보유기간을 정확히 채워서 조금이라도 공제를 더 받는방법입니다.

그리고 가능하면 1년에 한채씩 팔면서 인적기본공제를 인정받는 것입니다. 저도 이번에 250만원의 인적공제를 인정받았습니다. 이번에 양도소득세 계산에서 법무사비용과 부동산 중개수수료,그리고 보일러 교체비용,장기보유특별공제,그리고 기본인적공제까지 받아서 많이 절약을 할 수 있었습니다.