비사업용토지 사업용토지로 변경

비사업용토지 사업용토지로 변경

 

 

 

 

안녕하세요!! 친절한 상추입니다.

 

 

오늘은 사실 어제 포스팅을 했잖아요. 사업용토지와 비사업용토지의 양도소득세요.

그러면서 토지 양도소득세에 대한 포스팅을 했습니다. 양도소득세도 다른 세금과 소득세 구간을 같지만 한가지 차이점은 그 토지의 용도가 사업용이 아닌 비사업용 토지라면 10%의 양도소득세율이 중과가 되게 됩니다. 세율이 16~42%의 세금이 됩니다.

 

 

최근 정부에서 부동산 규제를 계속하고 있습니다. 서울의 집값을 잡기위해서 각종 규제책을 하면서 조정지역내에서 2주택이상 주택자들에게는 양도소득세를 10~20%까지 중과를 하고 있습니다.

그것과 비슷한 내용입니다. 토지도 마찬가지죠.

 

 

말 그대로 토지의 고유 목적을 사용을 하지 않은 상태로 그냥 나대지로 두고 있다가 그 토지가 가격이 올라 팔면 그것은 투기로 생각을 하는 것입니다.

 

예를 들어서 어느 사람이 농지를  많이 사놓고 10년동안 그냥 농사를 짓지 않고 있다가 값이 10배 올랐다고 봅시다. 그래서 양도차익이 약 10억이 났다고 생각을 하면 그것은 투자가 아니고 투기를 한 것이라고 생각을 하겠다는 것입니다.

 

 

그래서 우리는 절세의 방법으로 사업용 토지로 변경을 해야 합니다. 아니 사업용토지로 이용을 해야 합니다. 그렇게 되면 보유기간에 따라서 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 그리고 양도소득세율도 중과가 되지 않겠죠.

 

 

 

 

결국 그럼 토지를 어떻게 사업용 토지로 인정을 받을 수 있을까? 생각을 해봐야 합니다.

 

 

결국은 보유기간중 약 60%이상을 농사를 짓거나 그 토지의 용도에 맞게 사용을 해야 합니다.

 

결국은 일단 보유기간이

 

양도일 직전 3년중 2년/

양도일 직전 5년주에 3년/

보유기간중 60% 이상

 

을 토지의 목적에 맞게 사용을 해야 합니다.

 

 

그럼 각각의 토지가 어떤 기준으로 사업용토지로 인정을 받는지 알아야 할 것입니다.

 

 

우선은 첫번째 본인이 농사를 짓는 자경의 원칙입니다.

 

 

본인이 그 사업용토지 근처에 실제 거주를 하면서 직접 농사를 짓는것을 원칙적으로 합니다.

 

사업용토지와의 거리가 30km이내의 사는 것을 조건으로 합니다.

 

 

그리고 농작업의 1/2 이상을 농작을 해야 합니다.

 

 

단 1000m2까지는 주말농장으로도 허용이 될 수 있는 범위라서 이 경우는 예외입니다. 지난번 농취증에서도 말씀드린것처럼 한 세대당 농지 1000m2이하의 취득에 대해서는 주말농장으로도 농취증 발급이 가능하다고 말씀을 드린 적이 있습니다. 주말농장의 범위까지는 자경의 원칙이 적용이 되지 않습니다.

 

 

그리고 주택에 붙어 있는 면적의 토지에 대해서는 부속토지로 인정을 해줍니다. 그 범위와 면적은 도시지역은 주택의 정착면적의 5배/ 도시지역 이외의 지역은 10배까지만 인정을 해줍니다.

 

 

사실 기본적인 내용입니다.

 

하지만 토지 양도소득세에서 세금이 중과가 되는 부분은 모르시는 분들이 많을 수 있습니다. 단지 보유기간만 생각을 하고 팔면 기본세율이 적용이 되는 것이 아니라 원래 토지의 목적에 맞게 자경을 해야 중과가 되지 않는 세율이 적용이 된다는 사실을 반드시 아셨으면 합니다.

 

토지는 그 목적에 따라 임야, 농지, 목장용지,과수원, 나대지 등이 있을 수 있습니다.

만약 내가 가지고 있는 토지가 나대지라면 주차장등으로 사업자를 만들어서 이용을 하거나 하면 사업용 토지로 인정을 받을 수 있겠죠. 토지도 그냥 놀리는 토지가 아니라 반드시 원래 목적에 맞게 이용을 해서 수익도 가져오고, 나중에 팔았을때 장기보유특별공제까지 받을 수 있는 방법을 잘 생각을 하시길 바랍니다.