2021년 부동산 시장 전망 예상

2021년 부동산 시장 전망 예상

 

 

 

 

안녕하세요 !! 친절한 상추입니다 ::)) 그리고 투자자에요 !!

 

 

 

다들 요즘 재테크나 투자에 대한 관심이 상승하고, 그 정도가 요즘은 지나치다 싶을 정도로 오르고 있습니다.

 

이렇게 된 것을 분석해보자면 시중에 대출금리가 역대 최저 금리를 기록하며 시장에 유통되는 통화량이 늘어나고, 코로나 등으로 많은 사람들이 힘들지만 재난지원금 등으로 시장에 돈을 풀다 보니 그 어떤 대상이라도 지금은 인플레이션으로 인해 가격이 상승하고 있는 것으로 보입니다. 

 

 

그리고 정부의 부동산 대출을 역대급으로 규제를 하면서 집을 못 사는 중산층과 서민의 돈은 갈 곳을 잃고 주식과 비트코인 등으로 쏠리고 있는 거 같습니다. 

 

 

하지만 결국 우리나라는 부동산이라고, 이 주식시장이 다시 잠잠해질 때가 오면은 다시 부동산으로 자금이 투입이 되면서 현재의 불안정한 시장을 다시 활활 타오르게 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

 

지금 정부는 25번의 부동산 대책을 내놓으면서 결과적으로 서울 아파트를 중심으로 수도권의 집값이 매우 가파르게 올랐습니다. 일부 지역의 신축 아파트의 경우는 2018년부터 만으로 3년이 안 되는 기간 동안 2배가 넘게 오른 아파트도 부지기수입니다. 이렇게 오른 것은 시장의 문제점을 올바르게 파악하지 못하고 정책을 내놓은 현 정부의 문제일 것입니다.

 

 

지금은 수도권과 지방 광역시와 대도시는 대부분의 지역이 조정대상지역으로 규제의 범위 안에 속해있습니다. 일부 사람들은 전국 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서 집값은 하락할 것이라고 생각하는 사람도 있습니다. 하지만 늘 시장의 방향은 우리가 생각하는 방향과 다르게 움직이는 경우가 많았습니다. 

 

 

제 생각이 틀릴 수도 있지만 현재 부동산의 흐름을 분석해보면 서울 강남을 중심으로 집값이 상승하여 수도권과 지방으로 번져가는 움직임을 보였습니다. 현재 부동산 대책을 발표를 하면서 주변지역으로 비규제 지역을 향해서 풍선효과를 나으며 비교적 규제를 덜 받는 곳으로 자꾸 번져가는 현상은 다들 봐와서 아실 것입니다. 

 

 

재건축을 규제하자 신축 아파트가 올랐고 강남을 규제하자 마용성이 움직였습니다. 여기서 마용성은 ( 마포, 용산 , 성동)을 말합니다. 강남과 마용성을 규제하니 그 주변으로 신축 아파트 가격이 상승했고, 서울 전체 시장이 올랐습니다. 서울 전체 시장이 오르니 서울과 가까운 수도권 부동산 시장이 급격하게 오르기 시작했습니다. 서울과 위치가 가까운 성남 하남 구리 안양 수원 부천 등의 지역이 올랐습니다. 이런 지역이 규제가 되자 다시 서울 규제가 덜한 15억 미만의 아파트가 급격히 오르고 12.16 대책으로 15억 이상의 아파트를 규제하자 9억 원대의 중위 아파트 가격이 급격히 올랐습니다. 

 

 

그래서 지금은 현재 수도권의 경우 대부분의 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 규제를 받게 되었고, 15억 이상의 고가 주택은 대출이 0원이 나오도록 규제하고 있습니다. 그리고 9억 원 이상의 주택도 투기과열지구 내에서는 20%를 9억 원 이하에서는 40% 대출만이 가능한 상황입니다. 그리고 조정대상지역 내에서는 취득세 보유세 종부세 그리고 양도세까지 세계 어느 나라와 비교를 해도 뒤처지지 않을 정도의 세금을 걷고 있습니다. 거의 깡패 수준의 세금 징수입니다. 

 

 

이렇게 되면 정부는 시장에 다주택자들의 추가 취득이 불가능해지고, 매도를 하면서 시장에 물건이 많아질 것이라고 예상을 했습니다. 시장에 공급되는 물건이 많아지면서 임대 3 법이 실행이 되면 임대시장도 3기 신도시가 분양 입주할 때까지 안정을 찾을 수 있을 것이라고 예상을 한 거 같습니다.

 

 

하지만 결과는 어떻습니까?

 

 

다주택자들은 서울을 중심으로 수도권에 2021년과 2022년 신규 입주물량이 매우 급격히 줄어들면서 신축의 아파트는 더욱 귀해질 것을 알았고, 세금의 압박을 피하면서 양도세를 피하기 위해 가족들 간의 증여를 택하고 시장의 나오는 물량은 급격히 줄게 되었습니다. 물론 이런 내용은 서울과 수도권에 대한 내용이며 지방의 경우는 일부 지역은 시장에 너무 많은 물건이 나오면서 가격이 떨어졌고, 오히려 그렇다 보니 거기에 실거주하는 분들이 피해를 받는 모습도 나왔습니다. 지방에 집 하나 가지고 사시는 분들은 그 집이 본인의 전재산인데, 매물이 쌓이다 보니 적게는 몇천만 원씩 가격이 하락하는 지역도 많았습니다. 

 

 

그러자 정부는 증여세율도 12%로 상향을 했지만 이미 발 빠른 다주택자들은 가족 간의 증여를 이미 마친 후였습니다. 그러면서 시장의 나오는 물건이 줄어들었고, 임대 3 법 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행되게 되었습니다. 기존의 임대기간이 2+2년이 되면서 기존에 살고 있던 임차인들이 계약갱신청구권을 사용하여 시장의 물건이 줄어들었고, 시장에 나온 물건은 주인들이 4년간의 물가상승률을 미리 계산해서 땡겨받는 형식으로 전세 가격은 급등하고, 전세물량은 급감했습니다. 그래도 그들에게는 3기 신도시의 꿈이 있었습니다. 3기 신도시인 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 , 부천 대장지구, 고양 창릉, 그리고 마지막 지정된 광명시흥지구까지 수도권의 엄청난 공급과 공공자가 주택으로 저렴하게 입주할 수 있을 것이란 꿈을 가지고 있었습니다.

 

 

2025년까지 시장에 공급을 하려고 했던 정부의 정책이 조금은 지나치다 싶었습니다. 아직 토지보상도 맞추지 못한 상황이며 청약도 3년 후에 입주할 것을 신청하는 것인데 그런 청약보다도 전에 실시하는 사전청약이란 것이 정부가 얼마나 급하면 이렇게 까지 하나 싶었습니다. 

 

 

그리고 현재 2.4 부동산 대책의 후보지 광명시흥지구가 발표되었습니다. 서울 근처 노른자 땅에 7만 호 공급을 발표를 했습니다. 사실 이 양은 엄청난 양입니다. 부동산 공급 폭탄 수준입니다. 하지만 며칠 지나지 않아 사건이 터졌습니다. LH 직원들이 땅을 미리 사둬서 토지보상을 노린 투기였습니다. 현 정부의 투기와의 전쟁이 말 뿐인 시추에이션에 불과했던 것입니다. 정부에 말대로 한 다주택자들은 임대사업자 등록을 해서 혜택에서 이제는 규제가 되었고 전 국민 앞에 투기꾼으로 만들고 질타를 받는 시장을 만들었습니다. 임대사업자의 대부분은 임차인과 원만한 관계를 유지하며 좋은 역할을 했는데 말입니다. 정작 정부의 관료들은 뒤에서 땅을 사모으며 그곳을 개발하고 그로 인해서 아파트를 받고, 돈을 받으며 국민들의 세금을 본인의 주머니에 넣기 급급했던 것입니다. 

 

 

이로 인해 농토를 잃은 농민은 분노했고, 집을 살 수 없는 2030 세대는 분노했습니다. 그로 인해서 사실상 국토교통부 장관은 경질되었고, LH 직원은 몇 명이 스스로 목숨을 끊는 사고가 있었습니다. 

 

 

그러면서 정부는 3기 신도시는 끝까지 밀어붙여 공급에 차질이 없을 것이라고 하지만, 이미 정부의 정책에 신뢰를 잃은 국민들은 마치 단합을 하듯 3기 신도시 전면 재검토를 들고 나왔습니다. 

 

 

지금도 국민청원을 3기 신도시로 검색을 해보면 해당 LH 직원을 전부 찾아내 일벌백계를 해야 한다, 3기 신도시를 전면 취소를 하고 다시 시작해야 한다는 여론이 매우 높습니다. 

 

 

이렇게 되면 다시 3기 신도시를 기다려온 국민들의 입장에서는 어떤 마음이 들까요? 3기 신도시가 적절할 때 공급될 수 있다는 믿음을 가질 수 있을까요?

 

 

내 집 하나 없는 수도권의 국민들은 이제 다시 마음이 급해져서 주택 매매시장으로 몰려들 수 있습니다. 처음에는 규제라고 여겼던 대출규제에서 9억 원 이상 15억 원 이하의 20% 대출이 이제는 20% 대출을 해주는 혜택이라고 국민들이 생각할 것이라고 생각을 합니다. 지금 집을 사서 대출을 받지 않으면 이제는 9억 원 이상에서 받을 수 있는 대출이 사라져 버릴 수도 있다고 생각을 하는 분위기가 조성이 될 것입니다. 

 

 

그 마저도 이런 분위기에서 내 집 마련을 하는 사람들이 정말 다행이라고 생각하는 분위기가 형성될 것입니다. 서울 수도권을 중심으로 새로 뚫리게 되는 교통망을 중심으로 이제는 아파트가 넘사벽이 될 것입니다. 

 

 

수도권 광역 철도망인 GTX ABCD노선의 서울 강남 특히 삼성역을 중심으로 뻗어나가는 8개의 방향의 도시의 집값은 이제 서울 준신축급의 아파트 가격이 될 것입니다. 운정, 동탄, 송도, 마석, 옥정, 수원, 인천, 하남 이렇게는 서울 그 중심으로 어느 교통수단보다 빨리 이동할 수 있기 때문입니다. 그중에서도 특히 개인적인 생각으로 동탄과 수원은 서울에서 지방 과역 시등으로 내려가는 아래쪽이므로 그 교통의 중심 역할의 시너지는 더 높을 것이라고 보입니다. 위쪽으로 올라가면 북한인데 아직 북한으로 갈 수는 없으니 말입니다. 

 

 

아직 발표가 되지 않은 GTX - D  노선을 제외하고는 현재 유일하게 착공에 들어간 A노선을 중심으로 개인적으로는 성남 용인 동탄 쪽에 더 무게를 두는 이유도 이것 때문입니다. 

 

 

5년 후, 혹은 10년 후 집값이 오를 수도 떨어질 수도 있지만, 지방은 조정을 받을 수 있지만 서울 인천 경기도에서는 집값의 상승이 어이 질 것이라고 보이는 것은 수도권 그중에서도 서울로 집중되는 것은 앞으로 더 빨라질 것이라고 보이기 때문입니다. 

 

 

서울 수도권의 집값이 크게 떨어지거나 조정을 받으려면 2가지 경우 밖에 없다고 생각을 합니다. 

 

 

 

역대급으로 엄청난 공급이 이루어지는 것입니다.

 

 

서울의 여의도나 강남의 재건축 아파트, 그리고 재개발로 빌라가 싹 밀리면서 아파트가 공급이 되는 것입니다. 부산의 마린시티처럼 70층 80층 공급이 되는 것입니다. 그렇게 되면 서울의 부동산 시장은 망했다 싶을 정도로 무너지고 말 것입니다. 그런데 그게 가능할까요? 지금 은마아파트나 잠실에 재건축을 앞둔 아파트는 물에서 녹물이 나올 정도로 열악하지만 재건축을 허락해주지 않고 있습니다. 재개발도 한 구역 한 구역이 공급이 되는 것은 금방 시장에 흡수가 되기 마련입니다. 9000세대가 넘는 헬리오 시티도 처음에는 그 주변 시장이 무척 어려웠지만 지금은 다 복구가 되다 못해 가격이 크게 올랐으니 말입니다. 

 

 

 

 

그럼 두 번째는 서울의 모든 산업구조가 흔들리는 것입니다.

 

 

이 말은 과거 조선해양이 힘들어지면서 울산 거제 쪽은 부동산 시장이 절반 이하로 떨어지는 것을 보아서 알 것입니다. 지금은 조금은 회복되는 거 같지만 아직도 힘든 시장에 있습니다. 물론 거제에서도 힘들지만 신축으로 사람들의 인기를 끄는 아파트는 가격이 상승하였습니다. 그리고 군산도 GM 자동차가 철수를 하면서 군산 부동산 시장은 급락을 하였습니다. 아니 그 주변 상권이 다 무너지다시피 하였습니다. 그 도시들은 그 산업의 근로자들이 먹여 살리는데 그 산업이 무너지다 보니 그 도시 전체가 힘들어진 것입니다. 그럼 서울도 서울의 산업이 힘들어지면 부동산이 급락을 할 것입니다. 하지만 서울이 그럴 수 있을까요? IMF가 다시 오고 세계 금융위기가 다시 오지 않는 이상 그렇게 되지는 않습니다. 일례로 성남 판교의 총 생산되는 그 수입이 부산 전체 도시의 생산되는 수입보다도 많다고 합니다. 그럼 강남은 어떨까요? 이것은 절대 무너지지 않는 기반을 가지고 있는 것입니다. 

 

 

 

부동산 시장의 전망을 묻습니다. 그리고 누구나 궁금해합니다. 

 

 

앞으로 시장은 사람들이 느끼는 상승은 더 크게 느낄 것으로 보입니다. 임대차시장이 안정되면서 가격이 상승하면 사람들이 느끼는 부동산 가격은 그리 높지 않을 수 있지만, 임대 3 법이 시행되면서 불안정해진 임대시장에서 가격이 오르는 것은 사람들로 하여금 더 불안해지고 더 급격하게 오른다고 생각을 할 것이고 생각되기 때문입니다. 

 

 

물론 제 생각이 틀릴 수도 있지만 늘 항상 생각하고 행동하는 현명한 선택을 하기를 바랍니다.